수원지방법원 2025타경952. 시흥시 정왕동 오이도중앙로5번길 10-10의 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김주영으로, 2010.10.21 거래가 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.12.16 남인천농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 가압류와 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
가격에서는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 이 건의 최저매각가는 감정가와 같은 118,000,000원입니다. 반면 동일 면적 시세지표의 최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 98,000,000원이고, 최저가는 그 기준의 120.4%입니다. 인수액이 없다는 장점이 있지만, 인수액을 더하지 않아도 실질취득금액 자체가 시세지표를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1982-5 3층302호 · 경기도 시흥시 오이도중앙로5번길 10-10 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 5층 건물 내 3층 302호 · 59.65㎡ |
| 소유자 | 김주영 (2010.10.21 거래가 89,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 53,014,802원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.16 근저당권 · 남인천농업협동조합 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2015년 근저당 하나
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조할 필요가 있습니다.
말소기준인 남인천농업협동조합 근저당권은 2015.12.16 설정됐고 채권최고액은 96,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 2025.11.03 임의경매가 개시됐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.20 롯데카드 가압류 12,390,499원은 2025.01.20 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 시세지표의 120.4%
시세 매칭 면적은 59.65㎡이고, 확인되는 거래는 2022.06의 98,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 시세지표 역시 98,000,000원으로 계산되어 있습니다. 표본이 1건이고 최신 개별 거래 시점도 2022.06이어서 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 59.65㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
현재 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 시세지표 대비 120.4%입니다. 최신 거래금액도 98,000,000원이므로, 현 회차에서는 “경매라서 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 오히려 가격만 놓고 보면 최근 시세지표 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,548,000원 |
현재 회차 118,000,000원 가정에서는 집행비용 2,452,000원과 근저당 채권최고액 96,000,000원을 반영하고도 소유자에게 19,548,000원이 남는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 118,000,000원 | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 3,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 22,239,360원 | 0원 |
인수형 물건이 아니므로 유찰이 진행돼도 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 실질취득금액이 118,000,000원이지만, 1회 유찰 시 매각가가 94,400,000원으로 내려갑니다. 이 금액은 시세지표 98,000,000원보다 낮아지는 구간입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 옥터초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,576,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 삼보홈타운2동은 8세대이고 준공일은 2002.04.26입니다. 확인되는 실거래가 1건이라는 점은 매도 시 가격 확인에 보수적으로 접근할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최신 개별 거래가 2022.06이고 실거래 표본도 1건입니다. 현장 중개 시세와 최근 호가를 입찰 직전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유 내용을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2015.12.16 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 이후 등기의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부로 다시 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 118,000,000원, 1회 유찰 시 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원입니다. 권리보다 입찰가격이 핵심 변수입니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등 해당 규제를 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 확인된 임차인 인수액은 0원이고, 말소기준인 2015.12.16 남인천농업협동조합 근저당권을 중심으로 매각 소멸 여부가 정리됩니다. 그러나 실질취득금액은 현재 회차 기준 118,000,000원으로, 최근 12개월 평균 시세지표와 최신 거래금액인 98,000,000원보다 높습니다. 최저가 대비 시세지표 비율도 120.4%입니다.
또한 8세대 다세대주택이고 확인되는 거래가 1건뿐이라 가격 검증과 향후 환금성에도 보수적인 시각이 필요합니다. 현재 회차의 핵심은 권리 문제가 아니라 가격과 거래 유동성입니다. 1회 유찰 시 매각가 94,400,000원으로 내려가는 만큼, 신건 118,000,000원과 이후 회차의 가격 차이를 분리해서 판단하는 것이 적절합니다.
