수원지방법원 2025타경971. 시흥 배곧동 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-155호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 현재 공실이고, 건물은 2019.06.28 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 김재윤이 2024.07.12 거래가 739,000,000원에 취득한 날 같은 날짜로 신한은행 근저당 564,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 삼성카드·광주은행·신한카드의 가압류와 국·시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 공실 상태와 실제 점유·열쇠 인도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-155호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 대상면적 63.6㎡ · 현재 공실 |
| 소유자 | 김재윤 (2024.07.12 매매 · 거래가 739,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 637,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 482,793,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2024.07.12 설정된 주식회사신한은행 근저당권 564,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류 18,619,322원, 광주은행 가압류 4,147,328원, 신한카드 가압류 50,538,131원, 국과 시흥시의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와도 차이
제공된 시흥배곧C2호반써밋플레이스 최근 거래 12건의 평균은 626,333,333원입니다. 신건 최저가 637,000,000원은 이 평균의 101.7%로 최근 평균 이상입니다. 최신 거래는 2026.09 580,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 30 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 643,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 22 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 717,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 581,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 699,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 622,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 27 | 637,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 607,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 626,333,333원 |
같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재는 0회 유찰 신건으로, 권리 안전성과 별개로 가격 측면에서는 신중하게 접근할 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,619,322원 | 18,619,322원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 4,147,328원 | 4,147,328원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 50,538,131원 | 41,463,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 637,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 637,304,781원 중 628,230,000원이 배당되고 미배당액은 9,074,781원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·상업시설·업무시설·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경 및 상업적 성숙도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 비-155호이며 사용승인일은 2019.06.28입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화설비, 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 단지 각 방면으로 중로·대로·광로와 연계됩니다. 공시지가는 2,410,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 표본 확인. 제공된 실거래 12건은 모두 84.99㎡로 본건 대상면적 63.6㎡와 일치하지 않습니다. 본건과 같은 상가 호실·면적의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 637,000,000원은 제공된 최근 평균 626,333,333원보다 높고 최신 거래 580,000,000원보다도 높습니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태와 열쇠 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 상권·임대수익 검증. 근린시설은 아파트와 달리 동일 단지라도 위치·동선·가시성·임차 업종에 따라 가치 차이가 크므로 실제 임대료와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 및 시흥시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 원본에서 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준인 신한은행 근저당 이후 가압류·압류가 모두 소멸하고 임차인 신고도 없어, 제공된 자료 기준 매수인 인수액 0원이라는 점이 장점입니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 637,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 626,333,333원보다 높고, 2026.09 최신 거래 580,000,000원보다도 높습니다. 특히 비교 거래가 전용 84.99㎡인데 본건 대상면적은 63.6㎡여서 해당 거래 평균을 본건 적정가로 그대로 적용할 수 없습니다. 권리상 큰 승계 부담은 없지만, 근린시설의 실제 임대수익·공실 위험과 본건에 맞는 비교사례를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
