수원지방법원 2025타경647. 경기도 평택시 서탄면 금암리 246-4의 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호3은 제1종근생(소매점), 기호4는 화장실로 이용 중이고, 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 최만호이며, 현재 말소기준권리는 2023년 설정된 평택축산업협동조합의 채권최고액 640,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤에 설정된 백재현·신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사·현대캐피탈의 가압류와 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유·임대차 확인은 별개입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 신고 임차인이 없다는 이유만으로 현장 점유자의 대항력을 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서탄면 금암리 246-4 · 경기도 평택시 서탄면 금암2길 115 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근생(소매점) · 화장실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 소유자 | 최만호 |
| 감정가 / 최저가 | 791,408,500원 / 791,408,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 538,273,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 749.0㎡ · 대 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 475,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년부터 2023년까지 평택은실신용협동조합 명의 근저당권들이 있었으나 2023.10.13. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 평택축산업협동조합의 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 발생한 5건의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 791,408,500원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 791,408,500원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보면 현재 회차는 100%이며, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 791,408,500원 | 781,094,415원 | 25,541,294원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 633,126,800원 | 624,395,532원 | 182,240,177원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 506,501,440원 | 499,036,426원 | 307,599,283원 |
유찰되면 매각가는 낮아지지만 이것만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 주택 실거래처럼 비교표본이 제시된 물건이 아니라 근린생활시설·토지·제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각이므로, 실제 이용가치와 개별 토지·건물의 상태를 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,408,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,314,085원 |
| 을구 8번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 640,000,000원 | 640,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 백재현 | 31,223,250원 | 31,223,250원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,800,000원 | 15,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,597,460원 | 4,071,165원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,014,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액 806,635,709원 중 781,094,415원이 배당되고 25,541,294원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서탄초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·중소규모 공장·창고·농경지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호3은 제1종근생(소매점), 기호4는 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 749.0㎡, 지목 대, 공업기타 이용, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장소음대책구역 제3종구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지거래계약 허가. 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입·점유개시·보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 실제 경계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 폐도 확인. 기호 2번은 지목상 도로지만 통행할 수 없는 폐도 상태입니다. 실제 진출입과 활용 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당권은 금암리 246-4 토지, 246-20 토지 및 주건축물제2동을 공동담보로 하고 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 791,408,500원의 적정성을 별도 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 용도·보호·비행안전 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기상 무인수와 현장 확인은 별개
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2023.10.13. 평택축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수 역시 0원입니다.
그러나 이 물건은 제1종근생·토지·제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각이고, 감정평가에는 임대관계 미상이 명시되어 있습니다. 여기에 일부 토지의 폐도 상태와 토지거래계약 허가구역 등 이용상 제약도 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 신건 최저가 791,408,500원을 두고 가격 메리트가 있다고 단정하기도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 현장 점유·일괄매각 범위·이용규제·가격검증이 핵심인 물건입니다.
