수원지방법원 2025타경52859. 광명트리플타워오피스텔 5층 529호로, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 소유자 안효황은 2022년 1월 4일 매매를 원인으로 2022년 2월 9일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 170,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 임차인 최연화의 대항력 있는 주택임차권입니다.
과거 하나은행 근저당권 60,000,000원은 2021년 12월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 12월 5일 광명시 압류입니다. 그런데 임차인 최연화의 전입·점유개시는 2023년 4월 25일, 확정일자는 2023년 4월 7일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 509-2 광명트리플타워오피스텔 5층 529호 · 도로명 경기도 광명시 일직로 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 중 5층 529호 |
| 소유자 | 안효황 (2022.01.04 매매 · 2022.02.09 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최연화 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2023.12.05 갑구 4번 압류 · 광명시 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 기존 하나은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐고, 임차인 최연화는 2023.04.25 전입·점유를 시작했습니다. 그 뒤인 2023.12.05 광명시 압류가 말소기준이 됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항요건을 갖춘 상태입니다. 2025.05.13 주택임차권등기도 마쳤고, 2025.08.29 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.7억
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연화 | 주택 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2023.04.25 / 2023.04.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
최연화의 보증금은 170,000,000원입니다. 신건 매각가를 164,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,096,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 160,904,000원이 배당되고, 남는 보증금 9,096,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 즉 입찰자가 법원에 내는 매각대금만 보면 1.64억이지만, 실제 부담은 173,096,000원입니다.
또한 자료에는 임차인 최연화가 등기부상 관계인과 동일하다는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으므로, 임대차계약 원본과 보증금 지급내역, 점유 및 전입 경위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 최연화 보증금 | 170,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최연화 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 164,000,000원 가정 시 임차보증금 부족분 9,096,000원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 9,096,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 41,436,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 67,309,440원 |
이 구조의 핵심은 “최저가가 떨어져도 보증금 부담은 사라지지 않는다”는 점입니다. 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커집니다. 따라서 일반적인 무임차 물건처럼 “1회 유찰이면 20% 싸졌다”, “2회 유찰이면 36% 싸졌다”고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX광명역 북측 인근으로, 주변은 근린상가·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철·KTX 광명역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,022.5㎡, 공시지가 5,795,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건 기준 164,000,000원 낙찰만 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 9,096,000원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 1회 유찰 시 인수 41,436,800원, 2회 유찰 시 67,309,440원으로 증가합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고 행사 가능성이 있어 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대차 실체 재확인. 관계인 가능성에 대한 경고가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 매각물건명세서 내용을 기준으로 잔금 전 최종 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단하지 않습니다.
맺으며 — “유찰 = 할인” 공식이 통하지 않는 물건
이 사건의 승부처는 감정가 164,000,000원이 아닙니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차인이 먼저 존재하고, 신건 기준으로도 9,096,000원의 미배당 보증금이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 실질 부담은 173,096,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 131,200,000원, 104,960,000원으로 내려가도 인수액이 각각 41,436,800원, 67,309,440원으로 증가합니다. 즉 낮아진 최저가 대부분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 구조입니다. 여기에 임차인의 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성까지 있어 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 낙찰 가능성 자체도 함께 점검해야 합니다. 최근 실거래가가 없는 만큼, 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거도 현재 자료에는 없습니다.
