수원지방법원 2025타경53360. 시흥시 정왕동 화성아파트 110동 404호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 2013.04.29. 김민구·김금선이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고 거래가액은 230,000,000원이었습니다. 이후 2026.03.03. 김민구 지분 전부가 재산분할을 원인으로 김금선에게 이전되어 현재 등기상 소유자는 김금선입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·욕실2·거실 및 주방·발코니 등을 갖춘 아파트입니다.
권리의 중심은 2016.02.01. 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 34,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당은 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전되었고, 2025.09.19. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층 404호 · 경기도 시흥시 역전로 375-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 방3·욕실2·거실 및 주방·발코니 · 10층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김금선 · 2013.04.29. 김민구와 각 2분의 1 취득 · 2026.03.03. 김민구 지분 전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 11,563,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나 별도로 확인된 임차인 권리는 없습니다. 따라서 이 사건에서 매수인의 보증금 승계액은 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 2.7% 낮지만 표본은 1건
화성아파트는 420세대, 1997.08.08. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.9㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 400,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 가장 최신 거래는 2026.07. 7층 450,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 450,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래 수는 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 84.9㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 84.9㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.04 | 84.9㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 84.9㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 84.9㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.02 | 84.9㎡ | 2 | 382,000,000원 |
| 2024.12 | 84.9㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2024.09 | 84.9㎡ | 3 | 374,000,000원 |
| 2024.08 | 84.9㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 400,500,000원 |
현재 최저매각가 438,000,000원은 최신 거래 450,000,000원보다 12,000,000원 낮고, 비율로는 97.3%입니다. 최근 가격 추세도 과거 구간 대비 +13.6%로 상승 방향입니다. 따라서 최신 거래만 놓고 보면 신건 가격이 시세보다 소폭 낮습니다.
반대로 전체 12건 평균 400,500,000원과 비교하면 최저가는 109.4%입니다. 전체 평균에는 2024년과 2025년 초의 더 낮은 거래가 다수 포함되어 있으므로 최신 가격 판단의 1순위 근거로 쓰기는 어렵지만, 최근 12개월 평균이 단 1건으로 만들어졌다는 점을 보완하는 참고자료로는 중요합니다. 즉 “확실히 싸다”기보다는 최신 거래보다 2.7% 낮은 신건으로 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 중소기업은행 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 중소기업은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 6,922,180원 | 6,922,180원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 55,637,697원 | 55,637,697원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,060,123원 |
매각가 438,000,000원 가정 시 배당모형상 채권 총액 366,159,877원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 65,060,123원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 압류 3건이 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 438,000,000원 | 366,159,877원 | 0원 | 65,060,123원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 350,400,000원 | 344,694,400원 | 21,465,477원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 280,320,000원 | 275,595,520원 | 90,564,357원 | 0원 | 0원 |
유찰이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당이 1회 유찰 시 21,465,477원, 2회 유찰 시 90,564,357원으로 늘어납니다. 즉 회차가 내려갈수록 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 배당받지 못하는 채권액이 증가하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 오이도역 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오이도역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 10층 건물의 4층이며, 도시가스 난방·위생·급배수·전기·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북서측 약 30m, 남서측 및 남측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지이며 공시지가는 1,602,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 420세대, 1997.08.08. 준공. 동일 전용 84.9㎡ 실거래 12건은 365,000,000원부터 450,000,000원까지 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.02.01. 을구 20번 근저당권, 채권최고액 34,800,000원이 기준이며 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전되었습니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 매각 전 현황과 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 압류 3건 확인. 당해세 해당 여부에 따라 제공된 배당표의 순서·잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 최신 거래 450,000,000원 대비 현재 최저가는 438,000,000원으로 97.3%입니다. 최근 12개월 표본은 1건임을 함께 반영해야 합니다.
- 과거 거래도 병행. 전체 12건 평균 400,500,000원, 최저 365,000,000원, 최고 450,000,000원으로 거래 편차가 존재합니다.
- 소유권 변동 확인. 2013년 각 2분의 1 공유에서 2026.03.03. 김민구 지분이 김금선에게 전부 이전된 등기 흐름을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 우위’
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 확인된 임차인이 없고, 2016.02.01. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 더 세밀하게 봐야 합니다. 신건 최저가 438,000,000원은 최신 2026.07. 거래 450,000,000원보다 12,000,000원 낮고 최근 가격 추세는 +13.6%입니다. 이 기준에선 최근 시세보다 소폭 낮은 가격입니다. 그러나 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 전체 12건 평균은 400,500,000원이어서 큰 폭의 가격 메리트로 확대 해석하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 인수 0원의 권리 안정성과, 최신 1건 대비 2.7% 낮은 신건 가격을 어디까지 인정할 것인지에 있습니다.
