수원지방법원 2025타경53385. 안산시 상록구 건건동 서해아파트 102동 2층 205호입니다. 등기상 현재 소유자는 전의자이고, 2021.05.31. 주식회사신한은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2025.05.22. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.24. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
말소기준 뒤에는 2022.05.12. 신한은행 근저당 44,000,000원, 2024.12.31. 케이비국민카드 가압류 5,651,017원, 그리고 경매개시결정이 이어집니다. 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 102동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층건 중 2층 205호 · 사용승인일 1998.09.30 |
| 소유자 | 전의자 · 2021.05.31. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 141,692,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.05.31. 을구 5번 신한은행 근저당 165,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 을구 6번 근저당과 갑구 4번 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 5번 근저당은 2025.05.22. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 384,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 384,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 307,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 245,760,000원 | 0원 | 0원 |
권리 측면에서는 2회 유찰 시나리오까지도 채권 총액 214,651,017원이 전액 배당되는 계산이라 인수액 변화가 없습니다. 따라서 유찰 여부가 바꾸는 것은 권리 부담보다는 취득가격입니다. 다만 시세자료가 없는 상태에서는 307,200,000원이나 245,760,000원 역시 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,651,017원 | 5,651,017원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,172,983원 |
매각가 384,000,000원 가정 시 채권 총액 214,651,017원이 전액 배당되고 163,172,983원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산창촌초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 2층 205호이며 사용승인일은 1998.09.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 7필지를 일단지로 이용하는 부정형 토지이며 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로 상태는 양호하고 단지 외곽 공도와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,579,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준인 2021.05.31. 신한은행 근저당은 2025.05.22. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 384,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 동일 단지 최근 거래를 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 384,000,000원, 1회 유찰 시 307,200,000원, 2회 유찰 시 245,760,000원으로 가격이 변합니다.
- 배당 한계. 계산표의 집행비용은 6,176,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 시세를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 44,000,000원 근저당과 5,651,017원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 384,000,000원을 뒷받침하거나 반박할 최근 실거래 비교값이 없고, 감정요항의 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 단순하다는 점과 가격이 유리하다는 판단을 분리해서 봐야 합니다. 현재 단계의 핵심은 권리보다 점유 확인과 실제 시장가격 대조입니다.
