수원지방법원 2025타경42263. 평택시 고덕동 2253-3의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이고, 현재 제1종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 248.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 허재호이며, 신청채권자는 말소기준권리자인 병점신용협동조합입니다.
권리분석의 기준점은 2023.02.16. 접수된 병점신용협동조합의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권 456,000,000원이 추가로 설정됐고, 이후 경매개시결정·임차권등기·압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2253-3 · 경기도 평택시 고덕여염5길 23-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 248.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 허재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,331,174,000원 / 2,331,174,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 병점신용협동조합 / 1,553,356,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.02.16. 병점신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이고, 토지 평택시 고덕동 2253-3도 공동담보에 추가되어 있습니다. 같은 날 접수된 두 번째 근저당권 456,000,000원, 2025.07.17. 임의경매개시결정, 2025.08.19. 정인세의 주택임차권, 2026.08.21. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 4건 모두 말소기준권리 이후
| 임차관계 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태연 | 미상 | 2025.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 알토주식회사,131311-0300130, 이영진 | 미상 | 2023.02.24 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인세 | 2층 일부 55.29㎡ · 201호 · 주거(임차권등기) | 2023.05.30 | 150,000,000원 | 없음 | 확정일자 2023.05.29 · 배당요구 2025.08.19 | 없음 |
확인된 임차관계는 4건입니다. 가장 빠른 전입도 2023.02.24.로, 말소기준권리일 2023.02.16.보다 늦습니다. 따라서 이태연·알토주식회사 및 이영진·이재영·정인세 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 정인세는 보증금 150,000,000원, 확정일자 2023.05.29., 전입 2023.05.30.이고 2025.08.19. 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만, 역시 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,331,174,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,711,740원 |
| 1. 근저당 · 병점신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 근저당 · 병점신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 469,462,260원 |
현재 최저가 2,331,174,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 1,836,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 469,462,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,331,174,000원 | 1,836,000,000원 | 0원 | 469,462,260원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,864,939,200원 | 1,836,000,000원 | 0원 | 7,889,808원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,491,951,360원 | 1,474,631,846원 | 361,368,154원 | 0원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가더라도 미배당 근저당채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 2회 유찰 시 채권자 측 미배당액이 361,368,154원 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·각종 상업빌딩·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지 및 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 새시창 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이태연·이재영의 보증금은 확인되지 않았고 일부 점유관계도 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 점유상태를 재확인하세요.
- 정인세 임차권. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2023.05.29., 전입 2023.05.30., 임차권등기 및 배당요구 2025.08.19.입니다. 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 감정 범위를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 2,331,174,000원의 적정성은 별도의 인근 매매사례·임대수익·토지가치 검토가 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.16. 병점신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차관계 4건의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 정인세의 임차권등기도 후순위이고, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없으며, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 신건 최저가가 2,331,174,000원으로 크고, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 권리의 안전성과 가격의 적정성을 분리해서 봐야 합니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 현재 가격이 유리한지는 별도 시세 검증 없이는 판단할 수 없습니다.
