수원지방법원 2025타경53440. 배곧헤리움어반크로스1차 비동 1층 121호로, 감정평가상 근린생활시설(상호: (주)HY)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김완상이며 2022.02.24 소유권이전 당시 거래가액은 1,812,149,500원입니다. 같은 날 망우동새마을금고가 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
권리등기 자체의 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤에 2025.08.26 애큐온저축은행 가압류 60,360,626원, 2025.10.13 임의경매개시결정, 2026.04.24 시흥시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계의 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 비동 1층121호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: (주)HY)로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하6층 지상19층 중 제1층 제121호 · 사용승인 2018.07.24 |
| 소유자 | 김완상 · 2022.02.24 소유권이전 · 거래가액 1,812,149,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,690,000,000원 / 1,690,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 망우동새마을금고 / 1,105,018,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.24 설정된 망우동새마을금고 근저당 1,320,000,000원입니다. 이후 애큐온저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 하나자산신탁·생보부동산신탁 관련 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유 기재 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에치와이 (대표자 변경구) | 비동 1층 121호 | 15,000,000원 / 2,900,000원 | 2023.01.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 에치와이 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에서 확인된 주식회사 에치와이의 전입일은 2023.01.10으로, 말소기준일 2022.02.24보다 뒤입니다. 이 기재만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서의 에치와이는 전입일과 보증금이 확인되지 않고, 주거로 기재돼 있어 같은 결론을 그대로 적용할 수 없습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,690,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,690,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 1,352,000,000원, 2회 유찰 시에는 1,081,600,000원입니다.
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 소유권 취득 당시 거래가액, 그리고 회차별 매각가 시나리오입니다. 동일 근린시설의 최근 실거래 비교값을 근거로 한 시세 검증은 할 수 없으므로, 현재 최저가가 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 주거용 물건과 동일한 가격 기준으로 비교할 수 없고, 현재 사용상태와 임차관계까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,300,000원 |
| 1. 근저당 · 망우동새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 60,360,626원 | 60,360,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 290,339,374원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 1,380,360,626원이 전액 배당되고 소유자 잔여 290,339,374원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 미상 임차관계가 확인되면 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 상호는 (주)HY로 기재돼 있습니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 배곧라라초교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 내외, 남동측 및 남서측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형·주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,520,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 에치와이 기재 대조. 현황조사의 주식회사 에치와이와 매각물건명세서의 에치와이 기재가 실제 동일 점유관계인지, 각각의 전입·점유·보증금 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 전입일과 보증금이 미상인 기재는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 인수 0원 재검증. 현재 배당모형은 인수 0원이지만, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 실제 인수위험을 확정할 수 없습니다.
- 상가 점유·명도. 감정평가상 (주)HY가 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,690,000,000원이 시장가보다 낮다고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 근린시설의 개별 거래사례·수익 구조를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 임차관계는 아직 확정되지 않았다”
이 사건은 2022.02.24 망우동새마을금고 근저당이 명확한 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나온 주식회사 에치와이도 2023.01.10 전입이라 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 별도로 에치와이가 기재돼 있고, 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 기재만큼은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 배당모형의 인수 0원은 유용한 기준이지만, 입찰 전 확인 없이 완전히 깨끗한 권리라고 확정할 단계는 아닙니다. 또한 신건 최저가 1,690,000,000원이 시세보다 저렴하다는 실거래 근거도 확인되지 않으므로, 이 물건의 승부처는 미상 임차관계 해소와 근린시설 가격 검증입니다.
