수원지방법원 2025타경42405. 평택시 이충동 현대아파트 101동 6층 604호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 6층에 위치합니다. 등기부상 현재 소유자는 이용희·이유찬·이창수·이채아·이화영·최지은의 공유이며, 2021년 11월 8일 상속을 원인으로 2025년 3월 27일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준은 2019년 12월 31일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 83,600,000원입니다. 이 근저당권은 2022년 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 8월 26일 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 381 현대아파트 101동 6층 604호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 송탄로 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 등 · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이용희, 이유찬, 이창수, 이채아, 이화영, 최지은 (공유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 69,242,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 매각으로 정리
과거 평택축산업협동조합과 송탄농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 핵심은 2019년 12월 31일 국민은행 근저당권이며, 이후 한국주택금융공사로 권리가 이전되고 임의경매가 개시됐습니다. 매각에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 131.5%
동일 단지 현대(이충)의 전용 84.5㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 256,333,333원, 최신 거래는 2026년 9월 255,000,000원입니다. 반면 이 경매의 현재 최저가는 337,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.51㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 84.58㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.51㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.51㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.58㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.58㎡ | 6 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.58㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.58㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.58㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.58㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 84.58㎡대 | 12건 | 256,333,333원 |
실거래 범위는 230,000,000원~269,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 256,333,333원입니다. 현재 최저가 337,000,000원은 이 최근 평균의 131.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 83,600,000원 | 83,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,882,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 83,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 247,882,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장당초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택·주상용 건물·학교 등이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대(이충)는 1,266세대이며 1992년 10월 21일 준공됐습니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 등으로 이용 중인 아파트입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승용승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장, 출입문보안시스템, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 환금성. 최근 동일 평형 거래가 230,000,000원~269,000,000원 범위에서 확인되지만, 현재 경매 최저가는 337,000,000원으로 최근 거래 범위를 크게 웃돕니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 확인. 신건 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 점과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가격은 269,600,000원, 2회 유찰 가격은 215,680,000원입니다. 최근 실거래 범위와 각 회차 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2019년 국민은행 근저당권이 2022년 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청한 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 현재 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 256,333,333원의 131.5%이고, 최신 거래 255,000,000원과 최근 최고가 269,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 현재 가격 경쟁력을 분리해서 판단해야 하는 신건입니다. 현재 회차의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”가 아니라 최근 실거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있느냐에 있습니다.
