수원지방법원 2025타경53510. 안산시 단원구 와동 파밀리아 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진복이며 2021.11.25. 매매를 원인으로 2021.11.26. 소유권을 취득했고 거래가액은 180,000,000원입니다. 과거 우리은행 근저당 104,500,000원은 2021.10.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 핵심은 2023.11.21. 등기된 주진오의 주택임차권과, 2025.10.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
주진오의 임차보증금은 180,000,000원, 전입일은 2021.10.28., 확정일자는 2021.10.07.입니다. 배당 시뮬레이션상 신건 매각가 164,300,000원에서는 집행비용 3,100,200원을 제외한 161,199,800원이 우선변제되고, 룰상 부족분은 18,800,200원입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.26. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 주진오 임차권에 한해서는 이 18,800,200원의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53510 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 800-9 파밀리아 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 화정천동로5안길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이진복 · 2021.11.25. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,300,000원 / 164,300,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 임차권과 남아 있는 미상 점유자
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주진오 | 주택 전부 | 2021-10-28 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 실질해소 |
| MAZZA MERGHANI ABDELBAGI MOHAMED | 502호 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| YOUSIF MOHAMED ADAM | 502호 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| YASSEEN MOHAMED ADAM AHMED | 502호 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| MOHAMED ADAM AHMED YASEIN | 502호 | 2025-10-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 보증공사 | — | 2021-10-28 | 0원 | 대위·승계 | 배당요구 | 보증기관 중복신고 · 별도 임차인·보증금 아님 |
보증공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 표의 인적 항목 가운데 실제 임차인으로 보는 인원은 5명입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 4명은 주진오의 180,000,000원과 중복된다고 단정할 수도, 별도 보증금이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지 않고 추세도 하락
파밀리아는 총 8세대, 2013.02.27. 준공입니다. 제공된 실거래는 3건으로 2021.11. 180,000,000원, 2022.03. 160,000,000원, 2023.10. 164,000,000원입니다. 전체 평균은 168,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 164,000,000원과 최신 거래 164,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 65.25㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.03 | 65.25㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 70.55㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
최저매각가 164,300,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 100.2%입니다. 최신 거래 역시 164,000,000원이므로 신건 최저가가 최근 가격 기준보다 낮지 않습니다. 거래추세도 -3.5%이므로, 전체 평균 168,000,000원보다 감정가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,100,200원 |
| 1. 임차인 주진오 보증금 | 180,000,000원 | 161,199,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주진오 보증금 부족분은 18,800,200원이나, 2026.05.26. 확약으로 이 임차권의 잔존 보증금 반환청구는 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주진오 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 밖 점유자 4명의 보증금은 확인되지 않았으므로 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 주진오 부족분 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,300,000원 | 18,800,200원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,440,000원 | 51,200,160원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,152,000원 | 77,120,128원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 구조였지만, 주진오 임차권은 확약으로 예외적으로 인수 부담이 해소됐습니다. 다만 이 효과를 미상 점유자 4명에게까지 확대해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산화정초등학교 동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 10미터 내외, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 247.9㎡, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,816,000원/㎡입니다.
- 규모. 파밀리아는 총 8세대, 2013.02.27. 준공으로 실거래 표본이 3건에 그쳐 가격 판단 시 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유효하게 반영되는지 원문으로 확인하세요.
- 미상 점유자 4명 확인. 각 점유자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사 신고는 대위·승계 성격이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 기준. 최저가 164,300,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 100.2%이고 추세는 -3.5%입니다. 전체 평균 168,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 압류 확인. 2026.05.04. 국 압류와 2026.07.23. 안산시 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 현황과 매각 포함 범위를 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건의 가장 큰 반전은 180,000,000원 임차보증금입니다. 신건 164,300,000원보다 커서 일반적인 대항력 인수형이라면 실질취득액이 보증금 수준으로 묶일 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약으로 주진오 임차권의 잔존 부담은 실질 0원이 됐습니다. 그러나 같은 호에 전입한 보증금 미상 점유자 4명은 확약 밖에 남아 있어 전체 매수인 인수액은 아직 미상입니다.
가격도 공격적으로 볼 구간은 아닙니다. 최저가 164,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 164,000,000원보다 낮지 않고, 거래추세는 -3.5%입니다. 따라서 이 물건은 주진오 임차권 확약이라는 긍정요소와 미상 점유자 4명·최근 시세 상회라는 확인사항을 함께 놓고 판단해야 합니다. 권리관계가 완전히 깨끗한 신건으로 단순화하기보다는, 미상 임차관계를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
