수원지방법원 2025타경53527. 안산시 단원구 선부동 주공아파트 1509동 4층 404호, 전용 39.61㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이정균이며 2019년 3월 18일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 이수미 가압류 역시 2024년 9월 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 10월 2일 이석호의 25,380,030원 가압류이며, 이후 2025년 10월 21일 같은 채권자에 의해 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸 예정이라 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 임차관계는 가격만큼 단순하게 단정할 수 없습니다. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없고, 반대로 실제 점유관계 확인 없이 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 현장 점유와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1080 주공아파트 1509동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.61㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이정균 (2019.03.18. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석호 / 25,380,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 가압류 이후는 매각으로 소멸
1992년·1993년 설정된 한국주택은행 근저당과 2003년 국민은행 근저당은 모두 현재 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2022년 이수미 가압류도 2024년 9월 3일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현존 권리 중 기준은 2024년 10월 2일 이석호 가압류이고, 이후 강제경매개시결정 역시 같은 채권자 명의로 등기돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.8% 높고, 거래 추세도 하락
군자주공15(저층) 전용 39.61~40.0㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 192,100,000원입니다. 전체 12건 평균 193,250,000원보다도 최근 평균이 낮고, 최근 구간이 이전 거래보다 3.5% 하락한 흐름입니다. 따라서 오래된 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.0㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.04 | 39.61㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 40.0㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 40.0㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 40.0㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 39.61㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 39.61㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 39.61㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 2025.10 | 40.0㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 39.61㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 40.0㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 192,100,000원 |
현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 192,100,000원보다 16,900,000원 높고, 비율로는 108.8%입니다. 2026년 9월 최신 거래 202,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 12건 중 최고 거래가 208,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 1,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세까지 -3.5%인 만큼 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,726,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이석호 | 25,380,030원 | 25,380,030원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 이석호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,893,970원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,726,000원과 이석호 가압류 25,380,030원을 배당한 뒤 179,893,970원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 권리보다 가격 변화가 중요하다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 209,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차 209,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 데이터상 1회 유찰 가정은 167,200,000원, 2회 유찰 가정은 133,760,000원입니다. 어느 회차에서도 계산상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 권리구조가 회차마다 복잡해지는 유형이 아니라, 유찰이 실제 발생할 경우 가격 경쟁력이 어떻게 달라지는지를 다시 판단하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 404호입니다. 사용승인일은 1992.05.18입니다.
- 입지. 안산강서고등학교 서측 인근으로 아파트·다세대주택·하천·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 선부역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 22미터 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류·대로3류·중로1류에 접합니다.
- 단지·거래. 군자주공15(저층) 670세대로, 전용 39.61~40.0㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -3.5%입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 192,100,000원의 108.8%입니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 2026년 9월 최신 거래는 202,000,000원으로 현재 최저가보다 7,000,000원 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 구간보다 3.5% 낮아졌으므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 낙관하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·점유원인과 최종 매각물건명세서를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 기준 권리는 2024.10.02 이석호 가압류이며 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸 예정인지 최종 등기부를 대조하세요.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역과 교육환경 상대보호구역 등 토지이용계획 사항을 실제 이용계획에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 이전 가압류는 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 이석호 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정도 매각으로 소멸 예정이어서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 실제 점유는 별도 확인 대상입니다.
가격에서는 보수적으로 볼 이유가 더 뚜렷합니다. 신건 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 192,100,000원의 108.8%, 최신 거래 202,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름이 -3.5%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 리스크보다 시세 초과 가격이 핵심 리스크인 물건이며, 유찰이 실제 발생할 경우 그때의 최저가를 최신 실거래와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
