수원지방법원 2025타경53528. 안산시 단원구 선부동 루미앙스 2층 201호, 전용 55.1072㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 김수종입니다. 김수종은 2022.02.24 확정일자, 2022.03.25 전입·점유를 갖추고 보증금 225,000,000원에 대해 2024.03.26 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.10.22 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 그보다 앞서 존재해 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
반면 2019년 반월신용협동조합 근저당과 2019년 신한은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2026.06.19 안산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 이 사건은 “등기상 담보권이 많아서 복잡한 물건”이 아니라, 선순위 대항력 임차보증금이 가격을 사실상 지배하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-4 루미앙스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.1072㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 우민제 (2023.02.06 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김수종 | 225,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.02.24 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 대위·승계 김수종 중복신고 |
김수종은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권자이며 배당요구도 했습니다. 전입일이 말소기준인 2025.10.22보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 두 번째 기재된 보증공사는 김수종 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
루미앙스 전용 55.11㎡의 확인된 거래는 모두 225,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.02, 최근 12개월 평균도 225,000,000원으로 집계돼 있습니다. 신건 최저가 223,000,000원만 보면 시세보다 조금 낮아 보이지만, 이 물건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 55.11㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.02 | 55.11㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 55.11㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.1072㎡ | 3건 | 225,000,000원 |
현재 최저가 223,000,000원에서 예상 배당 후 남는 임차보증금은 5,922,000원이고, 이를 합치면 매수인의 실질취득은 228,922,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래 225,000,000원보다 실질취득이 더 높습니다. 이 물건을 “최저가가 최근 시세의 99.1%이니 조금 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 김수종 보증금 | 225,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김수종 보증금 중 219,078,000원이 배당되고 5,922,000원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2019.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 석수중학교 북서측 인근이며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서해선 달미역이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 8미터 내외 포장도로에 동북측·남동측 양면이 접합니다.
- 토지·규제. 평지의 다세대주택 부지이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모·거래. 루미앙스는 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건, 거래금액은 모두 225,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 223,000,000원 낙찰에 5,922,000원 인수가 예상돼 실질취득은 228,922,000원입니다.
- 유찰가만 보고 할인으로 판단 금지. 1회 유찰 시 인수 49,897,600원, 2회 유찰 시 인수 85,078,080원으로 확대됩니다.
- 임차권 원본 확인. 김수종의 전입 2022.03.25, 확정일자 2022.02.24, 임차권등기 2024.03.26 및 보증금 225,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증공사 중복 합산 금지. 보증공사는 김수종 보증금의 대위·승계 기재이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물현황도를 참고한 상태입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·감정·거래 자료를 토대로 한 분석이며, 실제 입찰 전 최신 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “223,000,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 표면상 신건 최저가가 223,000,000원이고 확인된 최근 거래가 225,000,000원이어서 가격 차이가 거의 없어 보입니다. 그러나 대항력 있는 김수종의 보증금 225,000,000원이 배당보다 앞서 실질 부담을 결정합니다. 현재 회차에서는 5,922,000원을 추가 인수해 실질취득 228,922,000원이 되고, 이는 확인된 최근 12개월 평균과 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 178,400,000원, 142,720,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당분이 49,897,600원, 85,078,080원으로 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 떨어진다고 총부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 판단 기준은 최저가가 아니라 반드시 낙찰가 + 임차보증금 인수액이어야 합니다.
