수원지방법원 2025타경42606. 평택시 서정동 동명뉴캐슬 1동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선아이며 2021.01.05 매매를 원인으로 135,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 핵심은 일반적인 근저당보다 임차권과 말소기준권리의 선후관계입니다. 임차인 박지환은 2021.01.19 주민등록, 2021.01.15 점유개시, 2020.12.29 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2021.06.04입니다. 따라서 전입이 기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
등기부에는 2025.01.14 박지환 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 같은 박지환이 2025.09.09 강제경매를 신청한 채권자로도 나타납니다. 관계가 동일하다는 점은 확인이 필요한 경고사항이지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42606 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 828-16 동명뉴캐슬 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 식당, 욕실2 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호 · 사용승인 2013.06.25 |
| 소유자 | 김선아 · 2021.01.05 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 분석 — 보증금 1.35억이 가격의 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 주택 401호 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.01.19 점유 2021.01.15 확정 2020.12.29 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
배당요구는 2025.01.14 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 것이 보증금 전액 회수를 뜻하는 것은 아닙니다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 빠지므로 현재 신건 가격 135,000,000원을 전제로도 임차인 배당액은 132,310,000원, 부족분은 2,690,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 박지환 보증금 | 135,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박지환 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 가운데 2,690,000원이 배당되지 않아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이에 따라 낙찰가 135,000,000원만 보는 것이 아니라 실질취득 부담 137,690,000원을 함께 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 2,690,000원 | 137,690,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 29,312,000원 | 137,312,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 50,555,200원 | 136,955,200원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 실질부담을 먼저 본다
동명뉴캐슬은 11세대이고 사용승인일은 2013.06.25입니다. 이번 물건의 대상 면적은 48.66㎡로 파악되어 있으나 비교 가능한 동일 면적 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건을 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
분명한 것은 입찰가격 자체보다 실질취득 부담이 더 중요하다는 점입니다. 신건 최저가 135,000,000원에서 시작하더라도 인수액을 합치면 137,690,000원이고, 2회 유찰 가정에서도 실질 부담은 136,955,200원입니다. 즉 표면상 최저가 하락 폭만큼 실제 부담이 낮아지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·중앙현관 보안장치가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,357,000원/㎡, 토지면적은 396.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 지장초 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 박지환의 임차권등기명령, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당보다 인수액 확인. 낙찰가만 보지 말고 해당 회차의 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박지환과 경매 신청채권자 박지환이 동일인으로 나타나는 관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이지만 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘보증금 잔액’이 먼저다
이 물건의 핵심은 신건 최저가 135,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 박지환의 보증금 역시 135,000,000원이고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차에서는 2,690,000원, 1회 유찰 가정에서는 29,312,000원, 2회 유찰 가정에서는 50,555,200원이 인수액으로 계산됩니다.
결국 유찰로 매각가격이 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 실제 취득 부담은 136,955,200원~137,690,000원 수준으로 유지됩니다. 비교 실거래 근거도 확인되지 않는 만큼, 이 사건은 표면 최저가보다 임차보증금의 미배당 구조와 원본 권리관계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
