수원지방법원 2025타경53539. 안산시 상록구 사동 수정빌라 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경화이며, 2018.07.19. 주식회사국민은행의 채권최고액 109,200,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단과 주식회사 오케이저축은행의 가압류, 주식회사 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 점유·임대관계 확인은 별개의 문제입니다. 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고 반대로 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 실제 점유관계와 전입 여부를 원본 자료에서 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1349-6 수정빌라 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 댕이길 75 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.875㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이경화 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 58,085,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.09.30. 이경화가 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이 신탁은 2018.07.19. 신탁재산의 귀속으로 말소되고 이경화 명의로 돌아왔으며, 같은 날 주식회사국민은행의 109,200,000원 근저당권이 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 2022.11.03. 경기신용보증재단 28,824,894원, 2023.04.12. 주식회사 오케이저축은행 39,841,922원의 가압류가 등기됐고, 2025.10.21. 주식회사 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래값의 105.7%
수정빌라는 8세대, 사용승인일은 2004-01-13이며 비교 면적은 59.875㎡입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 2022.09 3층 140,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.88㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 비교 평균 | 59.875㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
신건 최저매각가 148,000,000원은 이 비교 실거래 140,000,000원의 105.7%입니다. 따라서 현재 확인 가능한 거래값만 놓고 보면 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 특히 비교 거래가 2022.09의 1건뿐이므로, 이 금액을 현재 시세 전체를 대표하는 값으로 확대해석하는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,824,894원 | 28,824,894원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 39,841,922원 | 7,103,106원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 58,085,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 235,951,980원 중 채권자 예상배당은 145,128,000원, 미배당액은 90,823,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 90,823,980원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 120,009,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 143,336,940원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 등기 권리와 배당 계산 기준이며, 임대관계가 미상인 점유 문제까지 자동으로 해소된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 안산시 상록구 사동 상록구청 남서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 서측 인근에 한양대학교 안산캠퍼스가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 2층 202호이며, 위생 및 급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 포장도로와 접하고, 토지정보에는 소로한면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등이 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 용도지역 확인. 감정요항에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있어 입찰 전 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 거래표본. 수정빌라는 8세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 1건이므로, 개별 거래 한 건만으로 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 등 대항력 관련 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 재확인. 신건 148,000,000원은 확인된 2022.09 실거래 140,000,000원보다 높습니다. 더 최근의 주변 다세대 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.07.19. 주식회사국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 채권자 미배당액 90,823,980원이 존재하지만 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획 확인. 용도지역 표기가 서로 다르고, 감정요항에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.19. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 148,000,000원은 현재 확인 가능한 140,000,000원 실거래의 105.7%입니다. 더구나 해당 거래는 2022.09의 1건뿐이라 현재 시세를 충분히 보여주는 표본이라고 보기 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수액은 0원이지만, 신건 가격과 점유관계를 별도로 검증해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
