수원지방법원 2025타경42633. 평택시 장당동 평택장당2차우미이노스빌 203동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미라·김석준으로 각 2분의 1 지분이며, 2023.07.17 소유권이전 당시 거래가액은 320,000,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 204,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정·등기된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2025.05.13 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 진행했습니다. 사건 청구금액은 188,477,788원입니다. 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있어 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 632 평택장당2차우미이노스빌 203동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9131㎡ · 203동 8층 801호 |
| 소유자 | 김미라 2분의 1 · 김석준 2분의 1 (2023.07.17 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 188,477,788원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.17 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 204,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.17 을구 8번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024.10.02 설정된 아이엠캐피탈 근저당권, 2024.11.25 국 압류, 2025.04.10 신한카드 가압류, 2025.05.26 국민건강보험공단 압류, 2025.07.22 경기신용보증재단 가압류, 2025.09.02 농협은행 가압류, 2025.09.12 경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
우미이노스빌2차는 420세대, 준공일 2005.04.08입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고 평균은 254,166,666원입니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 273,000,000원이며, 가격 판단 기준은 이 실질취득액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 7 | 273,000,000원 |
| 2026.06 | 79.86㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 79.86㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 79.86㎡ | 9 | 222,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
최근 12개월 표본의 최저 거래가는 222,000,000원, 최고 거래가는 295,000,000원이며 최신 거래는 2026.07 252,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.4%로, 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 204,600,000원 | 204,600,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이엠캐피탈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 신한카드주식회사 | 21,862,224원 | 3,778,000원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,937,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 273,000,000원에서 채권 총액 332,399,278원 중 268,378,000원이 배당되고, 미배당액은 64,021,278원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 64,021,278원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 117,856,878원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 160,925,358원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 판단 포인트는 인수액 변화보다 시장가격과 입찰가의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 203동 8층 801호입니다.
- 입지. 장당중학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 단지. 우미이노스빌2차 420세대, 준공일 2005.04.08입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득액 273,000,000원은 최근 12개월 평균 254,166,666원의 107.4%입니다. 신건 가격 자체를 할인으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07 전용 84.91㎡·6층 252,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계 확인이 필요합니다.
- 기준권리 확인. 2023.07.17 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 2025.05.13 한국주택금융공사로 이전된 내역을 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.29입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 신건 가격
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 273,000,000원은 그대로 실질취득액이 되고, 최근 12개월 평균 254,166,666원의 107.4%입니다. 최신 거래도 252,000,000원이므로 신건을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유 확인과 가격 규율입니다.
