수원지방법원 2025타경53541. 안산시 단원구 선부동 ‘보광그랑베르’ 9층 911호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(거실 겸 방1·주방1·욕실1·현관1·보일러실1)입니다. 현재 소유자 강샛별은 2022.08.30. 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 2023.03.06. 국세 압류보다 앞선 2022.08.17. 전입의 임차인 강광섭입니다. 강광섭은 확정일자 2022.08.01., 점유개시 2022.08.16., 전입 2022.08.17.로 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고 있습니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 강광섭의 보증금반환채권을 승계한 보증기관으로, 별도의 110,000,000원 보증금을 또 가진 두 번째 임차인이 아닙니다. 보증금은 강광섭의 110,000,000원 한 건만 보아야 합니다. 더 중요한 것은 주택도시보증공사가 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 19.2435㎡ · 10층 중 9층 |
| 소유자 | 강샛별 (2022.08.30. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,300,000원 / 67,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
등기상 말소기준권리는 2023.03.06. 인천세무서장의 압류입니다. 이후 2025.09.17. 시흥세무서장 압류와 2025.10.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 강광섭의 전입은 말소기준보다 빠른 2022.08.17.이므로 원칙적으로는 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강광섭 실제 임차인 · 주택전부 | 110,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.17. | 우선변제 有 확정 2022.08.01. · 배당요구 | 보증기관 승계 주택도시보증공사 | 실질 0원 2026.06.09. 확약 반영 |
| 주택도시보증공사 강광섭의 승계인 | 0원 별도 보증금 합산 없음 | 승계된 권리 | 우선변제 주장 | 대위·승계 중복 신고 | 포기 확약 |
* 배당 시나리오의 44,311,400원은 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당·인수 계산값입니다. 본 리포트의 실질취득액과 매수인 인수액에는 2026.06.09. 확약을 반영했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 67,300,000원이 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 가격 추세를 우선해 봐야 합니다. 보광그랑베르의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균 58,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 67,300,000원은 이 평균의 114.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 17.64㎡ | 3 | 55,500,000원 |
| 2026.07 | 17.64㎡ | 9 | 51,500,000원 |
| 2026.06 | 19.24㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 17.64㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 18.0㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 58,666,666원 |
최신 거래는 2026.08. 55,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 58,666,666원입니다. 전체 12건 평균은 60,016,666원이지만 가격 판단의 우선 기준은 최근 데이터입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.4%의 하락 추세이며, 현재 최저가 67,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 114.7%입니다. 따라서 감정가가 과거 전체 평균과 비슷해 보이더라도 현재 시장 기준으로는 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,611,400원 |
| 1. 임차인 강광섭 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 65,688,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 44,311,400원입니다. 다만 2026.06.09. 확약에 따라 이 금액을 매수인이 실질적으로 승계하는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 선부중학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 911호이며 사용승인일은 2015.06.11.입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화·화재탐지, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 보광그랑베르 222세대, 최근 12개월 거래 6건. 최근 가격 추세는 -4.4%이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회여서 매입가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 강광섭 1명이며 주택도시보증공사는 그 보증금반환채권의 승계인입니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 67,300,000원은 최근 12개월 평균의 114.7%입니다. 전체 평균 60,016,666원만 근거로 가격을 긍정적으로 평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간 대비 -4.4%이므로 감정가보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상황 일부를 건축물 현황도·탐문·외부관찰에 의존했습니다. 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국세 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 당해세, 배당관계는 최신 배당요구·교부청구 자료와 원문을 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가 67,300,000원보다 보증금이 큰 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산도 미배당 44,311,400원을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약으로 해당 잔존 보증금 청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 사건에서 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 최저가 그대로 67,300,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 58,666,666원의 114.7%입니다. 최신 거래는 55,500,000원, 최근 가격 추세는 -4.4%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금이 아니라 확약의 유효성 확인과 현재 신건 가격의 적정성입니다.
