수원지방법원 2025타경53556. 안산시 단원구 와동 705-9, 지상 4층 건물의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2003.01.23입니다. 현재 소유자는 정근식이고, 2012.10.30 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.01.20 설정된 장안신용협동조합 근저당권 77,000,000원입니다. 이후 2025.10.22 이만수가 강제경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 구조만 보면 복잡한 후순위 권리가 겹친 사건은 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 현재 배당표에는 임차인이 반영되지 않았고 매수인 인수액도 0원으로 산정됐지만, 실제 점유·전입관계가 별도로 확인되지 않은 상태에서는 대항력 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 705-9 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) · 지상4층 중 4층 |
| 분석대상 면적 | 65.99㎡ |
| 소유자 | 정근식 · 2012.10.30 소유권 취득 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이만수 / 5,535,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.01.20 설정된 장안신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 77,000,000원입니다. 2012.10.30 설정됐던 주식회사국민은행 근저당권 48,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 2024년에 설정된 국세 압류 2건도 각각 2024.06.07과 2024.07.03 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
덕용화이트빌라의 확인 거래는 2건입니다. 다만 분석대상 면적은 65.99㎡이고, 확인된 거래는 모두 74.01㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 비교는 동일 호형의 직접 비교가 아니라, 현재 확보된 거래 자료를 이용한 참고 지표로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 74.01㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2021.12 | 74.01㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.01㎡ | 2건 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.01㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 129,000,000원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 152,000,000원은 최근 기준의 121.6%이며, 전체 거래 평균과 비교해도 117.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 -6.0%로 내려와 있습니다. 따라서 현 회차 가격을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격대가 어떻게 바뀌나
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 82,535,541원 | 66,536,459원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 82,535,541원 | 36,562,059원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 82,535,541원 | 12,593,419원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 121,600,000원으로 최근 거래 125,000,000원 아래로 내려오고, 2회 유찰 시에는 97,280,000원이 됩니다. 다만 확인된 실거래 면적이 74.01㎡로 분석대상 65.99㎡와 다르므로, 단순히 거래가 아래로 내려왔다는 이유만으로 곧바로 ‘저렴하다’고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 장안신용협동조합 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이만수 | 5,535,541원 | 5,535,541원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,536,459원 |
현재 회차 가정에서는 채권 82,535,541원이 전액 배당되고 66,536,459원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 와동초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2003.01.23입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 276.6㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·역사문화환경보존지역 등에 포함되고, 와동초등학교 관련 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래 표본. 덕용화이트빌라는 8세대이며 확인 거래는 2건입니다. 대상 면적 65.99㎡와 거래 면적 74.01㎡가 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 121.6%입니다. 과거 전체 평균 129,000,000원보다 최근 125,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -6.0%입니다. 하락 흐름을 무시한 가격 가정은 피해야 합니다.
- 면적 차이. 분석대상은 65.99㎡, 확인 실거래는 74.01㎡입니다. 직접적인 동일면적 시세 비교로 받아들이면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원입니다. 각 회차에서 실제 주변 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유와 전입관계를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상황이 대장·탐문·외부관찰 등에 의거해 확인됐으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 현재 등기상 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 점이 장점입니다. 반면 신건 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 거래 평균이자 최신 거래인 125,000,000원의 121.6%이고, 거래 추세도 -6.0%입니다. 더구나 실거래 면적 74.01㎡와 분석대상 65.99㎡가 달라 시세 판단의 정밀도에도 한계가 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 현 회차에서는 ‘권리상 인수 0’과 ‘가격·점유 확인 필요’를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
