수원지방법원 2025타경42648. 평택시 용이동 ‘평택용이2차푸르지오’ 214동 704호 아파트입니다. 소유자 김유찬은 2012년 5월 30일 매매를 원인으로 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024년 11월 19일 평택농업협동조합 앞으로 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 9월 15일 신한카드 주식회사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다. 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록되어 있어, 입찰 전 실제 점유관계와 명도상태는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 권리보다는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 470-1 평택용이2차푸르지오아파트 214동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8461㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 7층 |
| 소유자 | 김유찬 (2012.05.30. 매매 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 4,339,569원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.19. 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 김유찬 단독소유이고, 말소기준은 2024.11.19. 평택농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 2025.09.15. 신한카드 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 평택시 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 8.5% 높은 신건
평택용이2차푸르지오의 대상 면적은 전용 84.8461㎡이며, 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 322,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 320,800,000원이고 최신 거래는 2026년 9월 283,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.85㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 17 | 317,500,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 15 | 338,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 1 | 292,000,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 320,800,000원 |
현재 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 320,800,000원보다 27,200,000원 높고, 최근 평균의 108.5%입니다. 전체 12건 평균 322,833,333원과 비교해도 최저가는 107.8% 수준입니다. 더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 9월 거래가 283,500,000원으로 현재 최저가보다 크게 낮고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.7%의 하락 추세입니다. 따라서 신건 3.48억원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 4,339,569원 | 4,339,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,988,431원 |
매각가 348,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 76,339,569원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 265,988,431원입니다. 예상 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 남측의 서동대로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 7층이며 위생급배수설비·승강기설비·소화전·지역난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용이지구)이며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 내용으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 평택용이2차푸르지오는 931세대, 2010.07.29. 준공 단지이며 대상 면적대의 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,366,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 320,800,000원보다 높습니다. 최신 거래 283,500,000원과 최근 -3.7% 추세도 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 278,400,000원, 2회 유찰 시 222,720,000원으로 내려갑니다. 회차별 가격과 당시 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 인수액 0원과 별개로 실제 점유자 및 명도상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 말소기준권리인 평택농업협동조합 근저당권과 이후 강제경매개시결정의 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2024.11.19. 평택농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 점유관계는 감정평가상 미상이라 현장 확인이 필요합니다.
가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 320,800,000원보다 27,200,000원 높고, 평균 대비 108.5%입니다. 2026년 9월 최신 거래 283,500,000원, 최근 거래 추세 -3.7%까지 고려하면 현재 회차를 시세 대비 저렴한 매물로 보기는 어렵습니다. 권리구조의 단순함과 가격 메리트는 별개의 문제이며, 이 물건의 핵심은 유찰 여부와 이후 시세를 다시 비교하는 데 있습니다.
