수원지방법원 2025타경42655. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1043호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 윤용임이고, 2021.11.10. 설정된 수협은행 근저당권 483,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.10.13. 평택시 압류가 붙었고, 2025.09.16. 더블유비에스2312유동화전문유한회사를 채권자로 한 현재 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자까지 없다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1043호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 10층 1043호 |
| 소유자 | 윤용임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 더블유비에스2312유동화전문유한회사 / 480,663,353원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.10. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 483,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 윤용임입니다. 핵심 기준점은 2021.11.10. 수협은행 근저당권입니다. 이후 평택시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.12.14. 수협은행이 신청했던 종전 임의경매는 2025.08.08. 취하돼 2025.08.14. 경매개시결정등기가 말소됐습니다.
② 회차별 배당 부족액 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 441,000,000원 | 434,190,000원 | 49,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 136,539,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 206,111,360원 | 0원 |
현재 최저가 441,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,810,000원을 제외한 434,190,000원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 483,600,000원 기준 49,410,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰 시 미배당은 커지지만, 이 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,810,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 483,600,000원 | 434,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 대비 49,410,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 1043호입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지이며 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중이고, 본건 4면으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가축사육제한구역이 포함되고 중로2류·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,656,000원/㎡이며 토지면적은 8,458.2㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생 급·배수시설, 승강기, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사서 원문과 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.11.10. 수협은행 근저당권입니다. 등기부 최신본에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 현재 경매채권자 확인. 등기상 근저당권자는 수협은행이고 현재 경매개시결정 채권자는 더블유비에스2312유동화전문유한회사입니다. 입찰 전 집행기록의 채권관계를 원본으로 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 실제 사용 가능 업종과 관리규약·건축물대장을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 권리 인수가 0원이라는 사실과 가격 적정성은 별개입니다. 현재 회차 실질취득액은 권리 인수 기준 441,000,000원이므로 주변 동종 지식산업센터의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유·가격 검증은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.11.10. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 평택시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 49,410,000원의 미배당이 발생하고, 유찰될수록 이 부족액은 커집니다. 이는 매수인이 떠안는 금액은 아니지만 채권구조가 감정가를 웃도는 상태라는 점은 분명합니다. 또한 공장(지식산업센터) 이용 물건이고 임대관계가 미상이므로, 이 사건의 실제 승부처는 숨은 인수권리보다는 현장 점유와 441,000,000원이라는 현재 가격의 검증입니다.
