수원지방법원 2025타경53559. 시흥시 대야동 극동아파트 105동 904호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 진혜경이며 2020.11.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 365,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당 196,570,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류·근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 569,000,000원인데, 동일면적 최근 거래는 2026.01 445,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 445,000,000원이며, 최저가는 그 기준의 127.9%입니다. 전체 거래 평균 490,000,000원과 비교해도 최저가는 116.1%이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -11.9% 낮아진 흐름이어서 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 105동 9층 904호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 118.65㎡ · 12층 중 9층 |
| 소유자 | 진혜경 · 2020.11.30 소유권이전 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 569,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 174,778,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
말소기준은 2020.11.30 설정된 주식회사국민은행 근저당권 196,570,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당, 카드사 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 445,000,000원인데 신건은 569,000,000원
극동아파트 동일면적 118.65㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 평균은 490,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 118.65㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2024.03 | 118.65㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2023.09 | 118.65㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2021.08 | 118.65㎡ | 1 | 535,000,000원 |
| 전체 평균 | 118.65㎡ | 4건 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.65㎡ | 1건 | 445,000,000원 |
최근 거래는 2026.01의 445,000,000원이고 최근 12개월 평균도 445,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 569,000,000원으로 최근 시세의 127.9%입니다. 전체 평균 대비로도 116.1%이며, 최근과 과거 거래의 흐름은 -11.9%입니다. 따라서 과거 535,000,000원 거래가 존재한다는 이유만으로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 196,570,000원 | 196,570,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,718,736원 | 23,718,736원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 35,720,130원 | 35,720,130원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 32,606,510원 | 32,606,510원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,156,370원 | 9,156,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,538,254원 |
569,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 349,371,746원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 211,538,254원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대야초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지 중심의 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 금속기와기붕 12층 건물 중 9층이며, 외벽은 몰탈위 페인트, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 토지. 지대는 다소 높지만 지반은 평탄하고 남동측 인접도로보다 높아 조망가시성이 우월한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 극동아파트는 350세대이고 준공일은 2000.07.14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 490,000,000원보다 최근 12개월 평균 445,000,000원과 최신 거래 445,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름이 -11.9%이므로 과거 520,000,000원·535,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차별 가격 확인. 현재 569,000,000원, 1회 유찰 시 455,200,000원, 2회 유찰 시 364,160,000원입니다.
- 점유·임차 확인. 감정평가에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로 실제 점유와 임차관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2020.11.30 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이라 실제 점유·명도관계 확인은 별도로 남습니다.
가격은 신건 단계에서 부담이 큽니다. 현재 최저가 569,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 445,000,000원의 127.9%이고, 최근 거래 흐름도 -11.9%입니다. 전체 평균 490,000,000원이나 과거 최고 거래 535,000,000원을 기준으로 보더라도 현재 최저가가 더 높습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에는 메리트가 없는 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
