수원지방법원 2025타경42675. 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-1, 1동 1층 101호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물 중 1층 101호입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 흐름의 핵심은 2018.07.13 설정된 주식회사신한은행의 136,800,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.04.28 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 뒤 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 이후의 주식회사안전대부 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-1 1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 죽산면 봉업사길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 곽용상 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 |
| 청구액 | 96,998,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.12.23 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2018.07.13 이미 말소됐고, 2014년 주식회사우리은행·양우종 근저당도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.07.13 주식회사신한은행 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2020.09.25 주식회사안전대부 근저당권과 2025.09.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 106.7%
죽산빌드프로방스(290-1)는 12세대이며, 비교 면적은 59.42㎡입니다. 확인되는 거래는 2023.04의 59.6㎡, 1층, 150,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 150,000,000원이며, 현재 최저가 160,000,000원은 그 금액의 106.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 59.6㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.42㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
따라서 신건 최저가 160,000,000원은 확인되는 최근 거래보다 10,000,000원 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이어서 시세 범위를 넓게 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 최근 거래를 기준으로는 현재 최저가에 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사안전대부 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,560,000원 |
제공된 배당 계산에서는 채권총액 152,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,560,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 128,000,000원 | 26,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 102,400,000원 | 52,233,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 계산됩니다. 채권자 측 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽산고등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 농경지·임야 및 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물이며 위생·급배수, 난방설비, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 175,100원/㎡이며 토지면적은 1,642.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검증. 최저가 160,000,000원은 확인 거래 150,000,000원의 106.7%입니다. 거래 표본이 적으므로 인근 유사 다세대까지 추가 비교가 필요합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입세대·확정일자 여부를 원본 자료에서 재확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2018.07.13 주식회사신한은행 근저당권과 2025.04.28 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 외벽 드라이비트 마감, 1층 위치, 주차장과 진입도로 상태 등은 현장에서 직접 확인하는 편이 좋습니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 우선
이 물건은 제공된 자료상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 160,000,000원이 확인되는 거래 150,000,000원의 106.7%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라 시세 자체를 단정할 수는 없지만, 현재 자료만으로는 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
