수원지방법원 2025타경53570. 광명시 하안동 주공아파트 402동 8층 808호입니다. 현재 소유자는 김민아이고, 말소기준권리는 2022.06.14 주식회사키움저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 543,600,000원이며, 이후 경매개시결정과 2026.08.31 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이경희가 402동 808호에 2019.11.01 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 보증금과 실제 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 651 주공아파트 402동 8층808호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.77㎡ · 15층 아파트 내 8층 808호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김민아 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 493,136,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.14
과거 한국주택은행·국민은행·광명신용협동조합·한국캐피탈 관련 근저당권과 국민건강보험공단의 이전 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.06.14 주식회사키움저축은행 근저당권입니다. 2025.10.24 경매개시결정과 2026.08.31 국민건강보험공단 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 선순위 전입, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 402동 808호 | 2019.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 99.0%
주공4 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 454,583,333원입니다. 현재 최저매각가 450,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%로, 평균보다 불과 약간 낮은 수준입니다. 따라서 평균 대비 1% 차이만으로 큰 가격 메리트라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.9㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 45.77㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 45.55㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 45.55㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 454,583,333원 |
거래 범위는 395,000,000원~600,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08, 600,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 거래별 층과 면적 차이가 있고 최근 12개월 평균은 454,583,333원이므로, 신건 450,000,000원은 평균과 거의 같은 가격대입니다. 임차인 보증금 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 543,600,000원 | 443,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 100,500,000원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원 표시는 등기상 배당 시뮬레이션 기준이며, 선순위 전입자 이경희의 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 임차보증금 인수 여부를 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 100,500,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 189,440,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 260,432,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하안초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트 밀집지대로 형성되어 있고 각급학교와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 규모. 주공4는 1,346세대이며 준공일은 1989.10.10입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 4,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·지구단위계획구역·과밀억제권역·개발행위허가제한지역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 8층이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이경희 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유·전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 총취득비용 계산 금지. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 현재 매수인 인수금액은 미상입니다.
- 가격 기준. 신건 450,000,000원은 최근 12개월 평균 454,583,333원의 99.0%입니다. 평균 대비 차이는 크지 않습니다.
- 최신 실거래 확인. 2026.08 거래는 600,000,000원으로 최근 평균보다 높습니다. 층·상태 등 개별 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 광명시 소재 아파트에 관한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.10.21~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 선순위 전입자를 확인하라”
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준권리인 2022.06.14 키움저축은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 가격도 신건 최저가 450,000,000원이 최근 12개월 평균 454,583,333원의 99.0%로 시세권에 있습니다. 하지만 2019.11.01 전입한 이경희가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점이 핵심입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 단순히 “인수 0원”이 아니라 “대항력 가능·보증금 미상, 실제 인수금액 확인 전 입찰가 판단 보류”입니다. 이 물건은 최저가보다 임차관계 원본 확인이 먼저입니다.
