수원지방법원 2025타경42695. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 9층 911호로, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 양우태이고, 2021.11.26. 주식회사국민은행이 채권최고액 194,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 평택세무서장 처분의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 따라서 현재 최저매각가 203,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 별도의 인수금액을 더한 실질취득비용도 203,000,000원입니다. 다만 이 가격을 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다. 확인되는 실거래 비교자료가 없고, 현재 회차 역시 감정가의 100%인 신건이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42695 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건 내 9층 911호 |
| 소유자 | 양우태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 171,051,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 명칭 | 등기사항증명서상 에스타워프라임 · 집합건축물대장상 에스타워프라임 1 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.26. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 194,400,000원입니다. 이후 2025.05.16. 경기신용보증재단 가압류 4,333,526원, 2025.09.23. 임의경매개시결정, 2026.06.15. 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 203,000,000원으로, 유찰 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득 역시 203,000,000원입니다. 그러나 이 물건에 대해 확인되는 실거래 비교자료가 없어, 감정가 2.03억이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 할인”이나 “시세보다 저렴”이라는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 203,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 39,407,126원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 71,432,406원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 162,400,000원, 129,920,000원으로 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당액이 각각 39,407,126원, 71,432,406원으로 커집니다. 즉 가격 하락분이 매수인의 인수부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 4,333,526원 | 4,333,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 624,474원 |
현재 최저가 203,000,000원 가정 시 제공된 배당모형의 채권 미배당액은 0원이고, 소유자 잔여는 624,474원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 업무·산업계열 집합건물입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근으로, 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 미성숙 상업 및 업무지대이며 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 18m, 북서측·북동측 약 12m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 업무용으로 이용됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 건물 명칭은 등기사항증명서상 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장상 ‘에스타워프라임 1’로 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 203,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 주변 지식산업센터 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당. 2026.06.15. 평택세무서장 처분의 압류가 등기되어 있습니다. 제공된 배당표는 당해세 등이 미반영될 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인하세요.
- 건물 명칭. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 건물 명칭이 서로 다르므로 입찰목록과 현황을 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 부동산의 가격·임대 기준을 그대로 적용하지 말고 해당 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황 및 점유관계, 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘2.03억의 시장가격’
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.11.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 203,000,000원은 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 확인되는 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 2.03억을 두고 “싸다”거나 “시세보다 할인됐다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 물건의 이용상태가 공장(지식산업센터)이고, 감정평가상 주변도 미성숙 상업·업무지대로 기재되어 있어 가격과 환금성은 권리안전성과 별개로 검증해야 합니다. 이 물건은 인수 위험보다 가격 검증이 핵심인 신건입니다.
