수원지방법원 2025타경53574. 안산시 상록구 사동 행복한빌 에이동 402호, 전용 61.83㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 188,000,000원의 임차권등기가 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차권이 매수인에게 실제로 승계되는지입니다. 임차권자 송윤석의 전입·점유 개시는 2022.09.26이고 데이터상 말소기준권리는 2022.06.27 안산시 압류입니다. 따라서 전입이 기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다.
여기에 신청채권자인 주택도시보증공사는 송윤석의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.21 제출했습니다. 따라서 배당표상 1,460,000원이 미배당되더라도 그 금액이 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1422-20 행복한빌 에이동 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 61.83㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오정훈 · 2022.09.29 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 실질 인수는 0원
데이터상 말소기준권리는 2022.06.27 안산시 압류입니다. 송윤석의 전입·점유 개시는 그 이후인 2022.09.26이므로 대항력이 없습니다. 2024.10.07 보증금 188,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐지만, 경매에서 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 있는 임차권 구조는 아닙니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 송윤석 | 188,000,000원 | 2022.09.26 | 2022.08.19 | 대항력 없음 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 | 별도 합산 없음 | 2022.09.26 | 2022.08.19 | 대항력 없음 승계·중복신고 |
② 시세 비교 — 98.4%지만 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
행복한빌A의 대상 면적 61.83㎡에 매칭되는 거래는 2022.09 1건이며, 거래가는 193,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 190,000,000원으로, 이 기준의 98.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 61.83㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 시세 기준 | 61.83㎡ | 1건 | 193,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 거래 기준보다 3,000,000원 낮습니다. 그러나 확인되는 거래가 2022.09 단 1건이므로 이를 현재의 충분한 시세 표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 98.4%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 186,540,000원 |
| 미배당 | - | 1,460,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 주택도시보증공사 청구 188,000,000원 중 1,460,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.04.21 확약으로 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 38,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 68,902,400원 | 0원 |
통상 대항력 있는 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커질 수 있지만, 이 사건은 그 구조가 아닙니다. 송윤석은 데이터상 대항력 없음이고, 주택도시보증공사의 확약까지 있어 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근. 교육시설·연립·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 402호. 위생·급배수·도시가스 난방·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 2026.08.26부터 2027.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 행복한빌A는 총 8세대이고 확인된 대상 면적 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 승계 중복 주의. 송윤석과 보증공사를 각각 188,000,000원의 별도 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 송윤석 1명입니다.
- 가격 표본 주의. 비교 거래는 2022.09 193,000,000원 1건입니다. 98.4%라는 비율만 보고 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 확약이 있더라도 실제 인도 상태와 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 비용에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격 근거는 얇다
이 사건에서 가장 중요한 오해는 보증금 188,000,000원의 임차권등기가 있으니 그 금액을 낙찰자가 떠안는다고 보는 것입니다. 송윤석의 전입은 데이터상 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사는 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 배당에서 부족액이 발생해도 매수인 인수는 실질 0원입니다.
반면 가격은 확신하기 어렵습니다. 신건 최저가 190,000,000원은 확인 거래 193,000,000원보다 3,000,000원 낮지만, 그 거래가 2022.09 1건뿐입니다. 결국 이 물건은 권리 위험보다 시세 확인이 더 중요한 다세대 경매입니다. 권리관계는 비교적 정리되어 있으나, 신건에서 가격 메리트까지 충분하다고 단정할 근거는 부족합니다.
