수원지방법원 2025타경42916. 평택시 고덕동 2628-4, 함박산6길 25에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 다가구주택(각층 1가구)입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 토지면적은 258.3㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
등기상 기준점은 2023.12.19 설정된 단원신용협동조합의 1번 근저당권 954,000,000원입니다. 같은 날 2번 근저당권 588,000,000원도 설정됐고, 2025.11.06 임의경매개시결정, 2026.03.23 평택시 압류가 뒤따릅니다. 1·2번 근저당권은 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2628-4 · 경기도 평택시 함박산6길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(각층 1가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 258.3㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사서로법률경매 |
| 감정가 / 최저가 | 2,018,602,340원 / 2,018,602,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,316,906,532원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.19 근저당
말소기준권리는 2023.12.19 단원신용협동조합 근저당권 954,000,000원입니다. 같은 날 설정된 2번 근저당권 588,000,000원과 이후의 임의경매개시결정·평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이용호 | 2025.09.02 | 미상 | 2025.12.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민호 | 2024.09.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안영현 | 2025.01.14 | 미상 | 2025.12.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 3명입니다. 이용호는 2025.09.02, 김민호는 2024.09.23, 안영현은 2025.01.14 전입으로 모두 말소기준권리인 2023.12.19보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하지 않습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 대신 미배당 구조를 본다
본건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,018,602,340원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,018,602,340원입니다. 실거래 시세 비교 없이 회차별 최저가와 채권 미배당 규모를 중심으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,018,602,340원 | 0원 | 454,016,317원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,614,881,872원 | 0원 | 54,333,053원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,291,905,497원 | 265,413,558원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,614,881,872원으로 내려가지만 채권 1,542,000,000원은 전액 배당되고 소유자에게 54,333,053원이 남습니다. 2회 유찰해 1,291,905,497원이 되면 채권자 미배당이 265,413,558원 발생합니다. 다만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 해당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,018,602,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,586,023원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 954,000,000원 | 954,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 454,016,317원 |
현재 회차에서는 채권 1,542,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 454,016,317원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 율포초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다가구주택으로 이용 중이며 각층 1가구입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 258.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,165,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 보호·허가. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 확인. 이용호·김민호·안영현 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 각 점유 부분과 실제 계약관계를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 이용호는 2025.12.23, 안영현은 2025.12.10 배당요구가 확인됩니다. 김민호의 배당요구 여부는 원문으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각목적물을 대조하세요.
- 근저당권 이전. 1·2번 근저당권은 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로 최신 등기사항을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다거나 비싸다고 단정하지 말고, 별도의 현장·거래사례 조사를 거쳐 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인’이 핵심
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2023.12.19 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 전입자 세 명 역시 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 3명 존재하고, 물건 자체도 토지·다가구주택·제시외 건물을 묶은 일괄매각입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수권리가 있느냐”보다 누가 어느 부분을 어떤 계약관계로 점유하는지, 매각 대상이 현황과 정확히 일치하는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 회차에서 실질취득액은 2,018,602,340원이며, 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
