수원지방법원 2025타경53594. 시흥시 정왕동 타원타크라6지식산업센터 4층 A415호입니다. 감정요항상 내부는 시건장치 때문에 직접 관찰하지 못했고, 건축물현황도 등에 따르면 공장으로 확인됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사대원하이테크이고, 2022.10.11. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 523,020,930원입니다.
권리 구조의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 522,000,000원입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단을 시작으로 7건의 가압류가 붙었고, 2025.10.28. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53594 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1255-10 타원타크라6지식산업센터 4층에이415호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건축물현황도 등에 의하면 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 8층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사대원하이테크 |
| 소유권 취득 | 2022.10.11 · 거래가액 523,020,930원 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 589,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 522,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2022.10.11. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 중소벤처기업진흥공단, 2023기보제이차유동화전문유한회사, 기술보증기금, 중소기업은행 2건, 주식회사에이치와이종합개발, 한국무역보험공사의 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 589,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 589,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현 소유자가 2022.10.11. 취득할 당시 거래가액은 523,020,930원이지만, 이는 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 직접 나타내는 최근 실거래 자료로 볼 수는 없습니다.
따라서 이 물건은 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 최근 실거래 시세 표본이 확인되지 않는 상태에서는 589,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 589,000,000원 | 580,710,000원 | 3,980,363,767원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 471,200,000원 | 464,088,000원 | 4,096,985,767원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 376,960,000원 | 370,882,560원 | 4,190,191,207원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,290,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 522,000,000원 | 522,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,273,484,124원 | 58,710,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 2023기보제이차유동화전문유한회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 73,839,620원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 395,491,285원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사에이치와이종합개발 | 246,258,738원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국무역보험공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,561,073,767원 중 580,710,000원이 배당되고, 3,980,363,767원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 한국공학대학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공업공단지대로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건으로 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 시건장치로 내부를 직접 관찰하지 못했고, 건축물현황도 등에 따르면 공장입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 4층이며, 외벽은 커튼 월 구조 유리, 내벽은 페인트입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 19,887.5㎡입니다. 지형은 평지이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 광로2류·광로3류·소로1류에 접하며 포장상태는 보통으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 1,238,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.10.11. 중소기업은행 근저당권 522,000,000원이 기준점입니다.
- 후순위 권리. 이후 가압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 시건장치 때문에 내부를 직접 관찰하지 못한 물건이므로 시설·설비·내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 589,000,000원은 신건 가격입니다. 최근 실거래 시세 근거 없이 과거 취득가 523,020,930원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,980,363,767원은 채권자 측 부족액이며, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 별도 확인
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.11. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 현장 영역은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가는 589,000,000원이지만, 현재 시세와 직접 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 또한 내부는 시건장치로 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 메리트와 실제 사용·점유상태는 입찰 전 별도 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 타당합니다.
