수원지방법원 2025타경53629. 시흥시 조남동 다인로얄팰리스6차 2층 202호입니다. 등기사항은 집합건물이고, 경매 용도표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 김선관이며 2017.09.28 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 617,984,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2017년 근저당이 아니라 2024.03.29 신천새마을금고 가압류 371,364,110원입니다. 2017.09.28 중소기업은행 근저당과 2019.10.24 국 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 그 뒤 남아 있는 바른디앤아이 근저당과 카드사·은행 가압류, 세금 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53629 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 2층 202호 · 경기도 시흥시 목감남서로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도표시 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김선관 · 2017.09.28 소유권이전 · 거래가액 617,984,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 268,772,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2024.03.29 가압류가 기준
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 보증금 인수액이 산정된 사건은 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 4.34억, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 434,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리 인수까지 포함한 실질취득액도 434,000,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 가격 판단은 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익, 공실 가능성, 관리비를 함께 확인해야 합니다. 현재 회차에서는 감정가 대비 할인도 없기 때문에, 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 있는 단계가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신천새마을금고 | 371,364,110원 | 371,364,110원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사바른디앤아이 | 2,400,000,000원 | 55,895,890원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,593,492원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 52,648,698원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,842,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,865,449,060원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 427,260,000원, 미배당은 2,438,189,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 조남동 운흥초등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용. 현재 “근린생활시설”로 이용 중입니다. 위생·급배수·소화·전기·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측·북동측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필 1단의 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 820.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 4,244,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 202호 실제 점유자와 사용관계를 직접 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역에서 당해세 여부를 확인하세요.
- 근린생활시설 수익성. 현재 임대료, 보증금, 관리비, 공실기간, 업종 제한과 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일한 434,000,000원입니다. 동일 건물 및 목감권역의 유사 근린생활시설 거래·임대 사례와 대조하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 347,200,000원, 2회 유찰 시 277,760,000원입니다. 유찰률과 별개로 목표수익률에 맞춘 입찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.03.29 신천새마을금고 가압류를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 배당 측면에서는 채권총액 2,865,449,060원에 비해 매각대금이 크게 부족하고, 세금 압류도 3건 존재합니다.
더 중요한 것은 물건의 성격입니다. 감정평가상 근린생활시설이고 임대관계가 미상이므로, 신건 434,000,000원이 적정한지는 권리분석만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차에는 감정가 대비 할인도 없으므로, 권리 인수는 0원이지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
