수원지방법원 2025타경53643. 광명시 광명동 현진에버빌아파트 104동 17층 1701호, 동일면적 실거래 비교 기준 84.28㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박병분이며 2015.10.15 매매, 2015.11.20 소유권이전 당시 거래가액은 389,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 임차인의 선순위 가능성입니다. 이돈선은 2019.10.25 전입했고, 데이터상 말소기준으로 산정된 광명시 압류일 2021.01.14보다 먼저 점유를 시작해 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이돈선은 2025.11.20 배당요구를 했지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없어 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 특히 등기부상 강제경매 채권자도 이돈선으로 동일하며 청구액은 530,000,000원입니다. 자료에는 이 관계를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, 동일인이라는 사실만으로 임차권을 배제하거나 반대로 전액 인수로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 779 현진에버빌아파트 104동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 26층 중 17층 1701호 |
| 동일면적 비교 | 84.28㎡ · 현진에버빌 · 657세대 · 사용승인일 2005.11.11 |
| 소유자 | 박병분 (2015.10.15 매매 · 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 705,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 국민은행 근저당 130,000,000원과 하나은행 근저당 312,000,000원은 이미 말소됐습니다. 이후 데이터상 말소기준으로 산정된 권리는 2021.01.14 광명시 압류이고, 이 권리 역시 2021.09.06 해제 등기가 있습니다. 그러나 임차인 이돈선의 전입일은 2019.10.25로 그보다 앞섭니다. 제공된 임차조사에서도 대항력 있음, 매수인 인수 가능성으로 판정돼 있습니다.
후순위에는 2023.08.22 안진오 근저당권 180,000,000원, 2024.10.22 주식회사 케이비국민카드 가압류 46,731,159원, 2025.11.03 이돈선의 강제경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이돈선 | 104동 1701호 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.11.20 | 대항력 有 배당요구 |
③ 시세 비교 — 입찰가 자체는 최근 거래권 아래
현진에버빌 동일면적 84.28㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.08의 825,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 771,500,000원입니다. 신건 최저가 705,000,000원은 이 평균의 91.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.28㎡ | 2 | 825,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 4 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 84.28㎡ | 20 | 773,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 9 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 19 | 745,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 6 | 745,000,000원 |
| 2025.12 | 84.28㎡ | 18 | 740,000,000원 |
| 2025.12 | 84.28㎡ | 14 | 745,000,000원 |
| 2025.11 | 84.28㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.28㎡ | 12건 | 771,500,000원 |
실거래 범위는 700,000,000원에서 825,000,000원이고, 신건 최저가 705,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 최근 거래 825,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 이 비교가 그대로 매수자의 경제적 취득가를 뜻하지는 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득원가는 705,000,000원보다 높아지기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 705,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,450,000원 |
| 2. 근저당 · 안진오 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 46,731,159원 | 46,731,159원 |
| 4. 경매개시결정 · 이돈선 | 530,000,000원 | 468,818,841원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액 756,731,159원 중 695,550,000원이 배당되고, 미배당액은 61,181,159원입니다. 이 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차인 이돈선의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 배당과 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 리스크는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 705,000,000원 | 695,550,000원 | 61,181,159원 | 468,818,841원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 564,000,000원 | 555,960,000원 | 200,771,159원 | 329,228,841원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 451,200,000원 | 444,288,000원 | 312,443,159원 | 217,556,841원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 564,000,000원, 451,200,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 배당되지 않는 구조라면 낙찰가 하락만큼 매수인의 실질비용이 동일하게 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 각 회차에서도 먼저 임차보증금과 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광일초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 26층 중 17층이며, 사용승인일은 2005.11.11입니다. 개별난방·도시가스·승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 노폭 8m~20m 포장도로에 4면이 접하며 제반 차량 출입이 가능한 상태입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지거래계약 허가구역. 광명시 소재 아파트에 대한 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,731,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 보증금 확인. 이돈선의 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 확인해 실제 인수 가능 금액을 먼저 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이돈선과 강제경매 신청채권자 이돈선의 관계 및 채권 성격을 원본 문건으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이돈선은 2025.11.20 배당요구를 했으므로 배당표에서 임차보증금이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 705,000,000원과 최근12개월 평균 771,500,000원의 차이보다 먼저 실질 인수액을 확정해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 매각기일 2026.09.29 당시 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “91.4%”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 물건은 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 최저가 705,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 771,500,000원의 91.4%이고, 최신 거래는 825,000,000원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안느냐입니다.
이돈선은 2019.10.25 전입해 데이터상 말소기준 2021.01.14보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 미상입니다. 게다가 같은 이름의 이돈선이 530,000,000원 청구의 강제경매 채권자로 등장합니다. 따라서 이 사건은 “가격은 시세 아래, 권리는 확인 전”으로 보는 것이 맞습니다. 임차보증금과 배당 후 잔액이 확인돼야만 705,000,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
