수원지방법원 2025타경53665. 광명시 하안동 주공아파트 1003동 305호입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.04. 대봉천신용협동조합 근저당권 360,000,000원이고, 그 뒤의 동인천신용협동조합 근저당 192,000,000원과 신한카드·케이뱅크·키움예스저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액도 0원으로 잡혀 있어, 등기권리 자체는 비교적 단순한 구조입니다.
가격은 신건 감정가와 최저가가 모두 614,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 758,000,000원, 최신 2026.08 거래는 850,000,000원이며, 최저가는 최근 12개월 평균의 81.0%입니다. 따라서 이 사건의 중심 변수는 가격보다는 재건축 사업과 조합원 지위 승계 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 30 주공아파트 제1003동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콩크리트벽식조 철근콩크리트지붕 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최원석 |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 614,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대봉천신용협동조합 / 303,288,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 실거래 비교면적 | 58.01㎡ · 주공10 · 2,032세대 · 1990.03.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다. 말소기준인 대봉천신용협동조합 근저당 이후의 동인천신용협동조합 근저당과 3건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 2026.08.20.에는 동인천신용협동조합의 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사에 확정채권양도로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.0%
주공10 동일 면적대의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 758,000,000원, 최신 거래는 2026.08 850,000,000원입니다. 신건 최저가 614,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%로, 현재 제공된 실거래 표본과 비교하면 감정가가 최근 거래 수준 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.39㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 58.01㎡ | 5 | 820,000,000원 |
| 2026.08 | 58.01㎡ | 11 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 59.39㎡ | 14 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 59.39㎡ | 10 | 798,000,000원 |
| 2026.06 | 59.39㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 3 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 2 | 770,000,000원 |
| 2026.04 | 58.01㎡ | 2 | 748,000,000원 |
| 2026.02 | 59.39㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 2025.11 | 58.01㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 58.01㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 758,000,000원 |
실거래 표본 범위는 570,000,000원~850,000,000원이고 최근 거래는 2026년 들어 740,000,000원, 748,000,000원, 770,000,000원, 790,000,000원, 780,000,000원, 798,000,000원, 805,000,000원, 810,000,000원, 820,000,000원, 850,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가 614,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 614,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,540,000원 |
| 1. 근저당 · 대봉천신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동인천신용협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,281,999원 | 5,281,999원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 13,425,496원 | 13,425,496원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 키움예스저축은행 | 9,233,004원 | 9,233,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,519,501원 |
현재 회차 614,000,000원 가정에서는 배당표상 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여 25,519,501원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 재건축·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 재건축. 2025.12.10. 하안주공10·11단지 주택재건축정비사업구역으로 지정됐고, 사업시행자는 한국자산신탁 주식회사입니다.
- 조합원 승계. 금융기관 채무 불이행에 따른 경매는 조합원 지위 양도 제한 예외에 해당할 수 있다는 광명시 및 사업시행자 회신이 있으나, 현재 소유자는 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않았습니다.
- 입지. 하안중학교 남서측 인근으로 대단위 고층아파트단지와 각급 학교가 혼재하고, 근린생활시설 등 생활편익시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 단지 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 대로·중로·소로와 접하고 단지 내 도로와 연계돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 주공10은 2,032세대이며 준공일은 1990.03.19입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위 승계 확인. 2026.04.01. 광명시 회신과 2026.08.19. 한국자산신탁 회신의 예외 요건이 본건 낙찰자에게 실제 적용되는지 확인하세요.
- 분양신청 일정 확인. 사업시행자 지정 동의서를 분양신청 종료 전까지 추가 제출할 수 있다는 회신이 있으므로 현재 절차 진행단계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 점유를 대조하세요.
- 후순위 권리. 말소기준 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸 예정이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래 규제. 공동주택용지 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·광명시 및 사업시행자 사실조회 회신·재건축 사업 진행상황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 승계 조건은 반드시 확인”
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 단순한 구조입니다. 가격도 신건 최저가 614,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 758,000,000원의 81.0%여서 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력이 보입니다. 그러나 본건은 일반 아파트 경매가 아니라 재건축정비사업구역 안의 물건입니다. 현재 소유자가 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않았고, 금융기관 채무 불이행 경매가 양도 제한의 예외에 해당할 수 있다는 회신이 존재하는 만큼, 조합원 지위 승계 여부가 이 물건의 핵심 변수입니다. 가격 메리트는 분명하지만 그 메리트가 실제 분양·재건축 권리로 이어지는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
