수원지방법원 2025타경53680. 안산시 상록구 사동 삼성아트빌라 4층 402호, 전용 41.47㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박장우이며 2016.07.20 매매, 2016.09.20 소유권이전 당시 거래가액은 61,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.03 접수된 박용식 가압류 595,000,000원입니다. 2006년 우리은행 근저당권 13,200,000원은 2016.08.05 이미 말소됐습니다.
문제는 기준권리보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 황윤진은 2021.06.30 임대차계약·확정일자를 갖추고, 2021.07.25 점유를 시작해 2021.07.26 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2025.05.29 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 했고, 2025.11.21 배당요구도 했습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로 분석해야 하며, 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1469-1 삼성아트빌라 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 선진6길 74 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.47㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박장우 · 2016.09.20 소유권이전 · 거래가액 61,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물규모 | 삼성아트빌라 · 8세대 · 2002.10.02 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2006년 우리은행 근저당권은 2016년에 이미 말소됐기 때문에 현 경매의 권리분석 기준이 아닙니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2024.12.03 가압류입니다. 그런데 황윤진의 주민등록일은 2021.07.26으로 그보다 약 3년 앞섭니다. 이후 등기된 가압류·경매개시결정·안산시 압류·국 압류는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.26 | 2021.06.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 8,092,000원 |
황윤진은 2025.11.21 배당요구를 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 94,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,092,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 91,908,000원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원과의 차액 8,092,000원이 매수인 인수 예상액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 확인 가능한 실거래 가격으로 현재 최저가의 가격 메리트를 검증할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 % 싸다”는 식의 판단보다, 대항력 임차보증금이 최저가보다 크다는 구조를 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 8,092,000원 | 102,092,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 26,553,600원 | 101,753,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 41,322,880원 | 101,482,880원 |
표의 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 94,000,000원에서 75,200,000원, 다시 60,160,000원으로 떨어져도 임차인의 미배당 보증금은 8,092,000원 → 26,553,600원 → 41,322,880원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득 부담은 각각 102,092,000원, 101,753,600원, 101,482,880원으로, 낙찰가 하락폭에 비해 거의 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 황윤진 보증금 | 100,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 가압류 · 박용식 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황윤진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되고, 임차보증금 미배당액 8,092,000원은 매수인 인수 예상액으로 반영됩니다. 경매개시결정 채권자 황윤진과 임차인 황윤진은 동일인이고 금액도 100,000,000원으로 같으므로, 별도 채무인지 여부는 원본 청구원인을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 한국농어촌공사 농어촌연구원 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원·중소규모 공장이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 평탄한 세장형 주거용 건부지이며 북측으로 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 속하고 중로3류에 접합니다. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 삼성아트빌라는 8세대, 2002.10.02 준공입니다. 확인 가능한 실거래 표본 없이 가격을 단정하기보다 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 94,000,000원 낙찰에 8,092,000원 인수를 더한 102,092,000원이 경제적 출발점입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 26,553,600원, 2회 유찰 시 41,322,880원으로 증가하므로 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 되지 않습니다.
- 임차인 원본 대조. 임대차계약일 2021.06.30, 점유개시 2021.07.25, 주민등록 2021.07.26, 확정일자 2021.06.30, 임차권등기 2025.05.29를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 황윤진으로 동일합니다. 청구금액 100,000,000원과 임차보증금 100,000,000원의 법률상 동일채권 여부를 확인해야 합니다.
- 체납세액 확인. 안산시 압류와 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세 등 우선권 있는 조세채권이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 주택전부에 대한 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 후순위 가압류·압류가 많은 것이 핵심이 아닙니다. 진짜 승부처는 2021년부터 대항력을 갖춘 황윤진의 100,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가는 94,000,000원이지만 미배당 8,092,000원을 인수하면 실질취득 부담은 102,092,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액이 각각 26,553,600원, 41,322,880원으로 늘어 실질부담은 계속 100,000,000원대에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 “신건 94,000,000원”이라는 표면가격보다 임차보증금 인수까지 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 가격 메리트를 별도로 입증하기 어렵고, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 특수관계도 원본 확인이 필요합니다. 최저가만 낮아진다고 매력도가 자동으로 높아지는 경매가 아닙니다.
