수원지방법원 2025타경53730. 안산시 상록구 본오동 현대파크빌 5층 502호, 전용 49.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 권도형이며 2011.08.25. 매매를 원인으로 2011.10.04. 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 국민은행 90,000,000원 근저당과 이후 농협은행 72,000,000원 근저당은 각각 2013.10.16., 2015.05.22. 이미 말소됐습니다.

현재 남아 있는 핵심 권리는 2023.04.03. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임차보증금은 120,000,000원, 전입일은 2021.01.13., 확정일자는 2020.12.24.로 확인됩니다. 이전 근저당들이 이미 말소된 상태에서 2025.11.14. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준이 되므로, 이 임차권은 그보다 앞서 성립한 권리입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 0원 인수, 유찰 뒤엔 달라진다

과거 국민은행·농협은행 근저당은 경매 전에 이미 말소되어 현재 인수 문제가 없습니다. 문제는 한국토지주택공사 명의 임차권등기입니다. 전입 2021.01.13. 및 확정일자 2020.12.24.를 갖고 있고 배당요구도 확인되며, 말소기준인 2025.11.14. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 140,000,000원 매각가 가정에서는 배당표상 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다.

임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 1건

한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 신고로 분류되어 실제 임차인과 별도의 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 한국토지 1명으로 보되, 등기된 120,000,000원의 임차권과 그 미배당 잔액 인수 규정은 별도로 살아 있습니다. 반면 실제 임차인 한국토지는 전입일·확정일자· 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 140,000,000원은 ‘급매 수준’이 아니라 거의 평균가

현대파크빌은 총 8세대, 2011.06.28. 준공된 다세대주택입니다. 전용 49.67㎡로 면적이 일치하는 거래 표본은 2건이며, 평균 거래금액은 140,500,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 평균의 99.6%입니다. 수치상 평균보다 낮기는 하지만 차이가 매우 작아 ‘경매라서 싸다’고 평가할 정도의 할인폭은 아닙니다.

최신 거래는 2022.05의 158,000,000원이고, 최저 거래는 123,000,000원입니다. 다만 등기 발급일 2026.09.16. 기준으로도 최신 거래 표본이 2022.05에 머물러 있어, 현재 입찰가를 정할 때는 이 거래표만으로 현재 시세를 단정하기보다 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다. 제공된 가격지표만 놓고 보면 신건 최저가 140,000,000원은 시세 평균과 사실상 같은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차권 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 17,240,000원을 배당받고 114,592,437원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방2·거실·주방겸식당·화장실 등의 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
• 입지. 본오1동행정복지센터 북동측 직선거리 약 70미터 지점. 인근은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지역이며 공원·학교가 산재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 사리역(수인분당선)이 북서측 직선거리 약 900미터, 매송I.C가 동남측 직선거리 약 1.8km 지점입니다.
• 도로·토지. 북측 폭 약 8미터 포장도로에 접한 세장형 평지이며, 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 공시지가는 1,801,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 따라 평가됐습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 거래 표본이 2건에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 매각률 0.0%라는 통계도 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 인수액과 유찰 후 인수액을 분리. 신건에서는 0원이지만 1회 유찰 시 10,368,000원, 2회 유찰 시 32,412,800원의 인수액이 계산돼 있습니다.
• 실제 임차인 한국토지 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증기관 승계분과 별개로 확인해야 할 리스크입니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 분류돼 별도의 실제 임차인 보증금을 하나 더 더하는 구조가 아닙니다.
• 가격은 시세 수준. 최저가 140,000,000원은 시세 표본 평균 140,500,000원의 99.6%입니다. 신건 자체에는 뚜렷한 가격 할인 근거가 없습니다.
• 거래 표본의 시점 확인. 최신 동일 면적 거래가 2022.05에 머물러 있으므로 현재 입찰 전 인근 중개업소·실거래 원자료를 통해 현 시세를 다시 확인해야 합니다.
• 명도·점유 현황 확인. 감정평가 당시 내부 이용상태가 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문에 따라 조사됐으므로 현장 점유자를 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 변경 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건은 거의 시세, 유찰은 인수액을 함께 봐야 한다”

이 사건은 겉으로는 감정가 140,000,000원짜리 신건이지만, 핵심은 가격보다 임차권의 배당 구조입니다. 현재 회차에서는 120,000,000원의 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 140,000,000원입니다. 이는 시세 표본 평균 140,500,000원의 99.6%로, 가격만 보면 거의 시세 수준입니다.

유찰 이후에는 이야기가 달라집니다. 112,000,000원으로 내려가면 10,368,000원, 89,600,000원으로 내려가면 32,412,800원의 임차권 미배당액이 매수인에게 넘어가는 계산입니다. 여기에 보증기관 승계 신고와 별개인 실제 임차인 한국토지의 보증금·전입일이 확인되지 않았고, 8세대 소규모 다세대에 단지 경매 평균 유찰 3.3회라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 “최저가가 낮아질수록 무조건 싸진다”는 방식으로 접근하기 어려운 사건입니다.