춘천지방법원 2025타경813. 태백시 장성동 ‘태백장성동아라이크텐’ 101동 9층 902호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 단위세대로 이용 중이며, 동일 평형 거래자료는 전용 116.48㎡를 기준으로 확인됩니다. 권리 흐름의 기준점은 2019.07.04 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 117,600,000원입니다.
이후 신한카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 태백시 압류도 2025.03.21 해제를 원인으로 2025.04.16 말소됐습니다. 현재 임차인 신고는 없고 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권은 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경813 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 장성동 291 태백장성동아라이크텐 101동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 9층 · 아파트 단위세대 이용중 |
| 동일 평형 기준 | 116.4764㎡ · 최근 거래자료 116.48㎡ |
| 현재 소유관계 | 김영진 9분의 3 · 정연건 9분의 2 · 정연광 9분의 2 · 정연숙 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 83,244,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2019.07.04 농협은행주식회사 근저당권이고, 신한카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 같고 최신 거래보다 높다
태백장성동아라이크텐 동일 평형 거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 215,375,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 222,000,000원으로 현재 최저매각가와 같고, 최신 거래는 2026.07 · 216,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.48㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2026.04 | 116.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 116.48㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 116.48㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 116.48㎡ | 4 | 209,500,000원 |
| 2025.02 | 116.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 116.48㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2024.11 | 116.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 116.48㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.07 | 116.48㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2023.11 | 116.48㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.10 | 116.48㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | 116.48㎡ | 12건 | 215,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.48㎡ | 3건 | 222,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가가 103.1%이지만, 최근 시세를 우선하면 100.0%입니다. 즉 현재 가격은 최근 12개월 평균 수준이지 할인 가격이 아닙니다. 최신 거래 216,000,000원보다도 높은 만큼 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,066,205원 | 10,066,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,425,795원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 127,666,205원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 90,425,795원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 127,666,205원 | 90,425,795원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 127,666,205원 | 46,647,395원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 127,666,205원 | 11,624,675원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나지만, 이 물건 자체의 현재 회차는 신건이고, 가격 메리트는 현재 222,000,000원과 이후 회차 가격을 최근 실거래와 별도로 비교해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성초등학교 남측 인근이며, 주변은 유사 규모 아파트단지와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층이며 외벽 페인팅, 내벽 벽지도배 및 타일, 샷시 이중창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 12,157.2㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역 등에 포함되고, 교육환경보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 및 소로3류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 99,400원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 태백장성동아라이크텐은 202세대이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,375,000원보다 최근 12개월 평균 222,000,000원과 최신 거래 216,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 100.0%라 현재 회차 자체에는 할인폭이 없습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 다시 대조하세요.
- 상속 공유관계 확인. 2024.06.04 상속을 원인으로 2025.11.12 김영진·정연건·정연광·정연숙의 공유지분 소유권이전등기가 이뤄져 있습니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신건 수준”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 반면 가격은 현재 최저가 222,000,000원이 최근 12개월 평균 222,000,000원과 같아, 신건에서 할인 매수라고 보기는 어렵습니다. 최근 추세는 +4.1%지만 최신 거래가 216,000,000원이라는 점도 함께 봐야 합니다. 따라서 핵심은 권리 리스크보다 현재 회차 가격을 최근 실거래 수준과 어떻게 비교할지에 있습니다.
