매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 공장 활용성과 토지 검토가 필요한 전문형 물건
매수인 인수 0원의 권리 안전성은 있으나 공장·토지 일괄매각으로 활용성 검토가 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 공장·창고·토지가 일괄매각되는 수산식품 생산시설 물건입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 약 41%까지 하락해 가격 진입점은 낮아졌지만, 공장 설비·토지 이용규제·대규모 미배당 채권 구조를 함께 검토해야 하는 전문 투자형 물건입니다.
감정가 / 최저가
3,267,158,240원
최저 1,338,228,000원
현재 회차
4회 유찰
감정가 41%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
B
가격↓·사업성 검토 필요
광주지방법원 2024타경6537. 전라남도 강진군 마량면 수인리 일대 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 공장·냉동창고·사무실·숙소 등 수산식품 생산 관련 시설로 이용 중이며, 일련번호 1 토지는 공부상 임야이나 현황은 공업용건부지로 이용 중입니다. 권리 구조는 복잡해 보이지만 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 0원입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2024타경6537
소재지
전라남도 강진군 마량면 수인리 산143-6
도로명 주소
전라남도 강진군 마량면 까막섬로 200
용도
기타 + 토지 · 공장 및 창고시설
소유자
주식회사바다해초
감정가 / 최저가
3,267,158,240원 / 1,338,228,000원
신청채권액
1,447,830,296원
매각기일
2026.07.27
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2021.08.23 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금·유램·중소벤처기업진흥공단·조성준·농업협동조합중앙회·농협은행 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 채권 총액이 크고 배당 부족이 발생하는 구조입니다.
② 권리·배당 분석
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
15,782,280원
중소기업은행 근저당권
3,000,000,000원
1,322,445,720원
중소기업은행 후순위 근저당권
672,000,000원
0원
중소기업은행 후순위 근저당권
720,000,000원
0원
가압류 등 후순위 채권
1,574,906,089원
0원
매각대금 배분
감정가 대비 가격 변화
4회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 41%입니다.
③ 시설 및 이용 상태
공장. 세척실·내포장실·외포장실·박스창고·소독실 등 수산식품 관련 시설로 이용 중입니다.
창고. 냉동창고 시설이 포함되어 있으며 냉동설비가 설치되어 있습니다.
사무·숙소. 사무실 및 숙소 용도의 건물이 포함되어 있습니다.
일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구 포함 매각입니다.
④ 토지·입지 검토
토지. 자연녹지지역, 준보전산지, 연안육역 등 토지 이용 제한 요소가 포함되어 있습니다.
접근성. 차량 진·출입 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
주변환경. 수인마을 서측 인근 농경지 중심 지역으로 주위환경은 대체로 무난합니다.
공부 대비 현황. 공부상 임야이나 현황은 공업용건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
사업성 확인. 일반 아파트형 경매가 아니라 공장 운영 가능성과 설비 활용 여부가 핵심입니다.
설비 확인. 포함되는 기계기구 목록과 실제 작동 여부를 별도 확인해야 합니다.
토지 규제. 자연녹지·준보전산지·연안 관련 제한 내용을 확인해야 합니다.
명도. 임대관계는 미상이며 실제 점유·운영 상태 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 투자 관점 낮아진 가격은 장점이지만, 공장 목적물 특성상 일반 부동산처럼 단순 시세 비교가 어렵습니다. 운영 재개 가능성·설비 가치·매각 후 활용 계획 검토가 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 전문성이 필요한 물건”
이 사건은 4회 유찰로 가격 부담은 크게 줄었습니다. 그러나 공장·냉동시설·토지 규제가 결합된 물건으로, 낙찰가는 낮아도 실제 활용 능력에 따라 가치가 크게 달라집니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 성공적인 입찰을 위해서는 수산식품 시설 운영 가능성과 토지 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
