수원지방법원 2025타경54007. 안산시 단원구 성곡동 684의 공장 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철골조 아이소웰 판넬지붕 2층 공장으로, 1층은 공장, 2층은 공장 및 사무실로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 1,682.8㎡이며 일반공업지역·시화국가산업단지·산업시설구역에 속합니다.
등기부만 보면 기준은 명확합니다. 현재 소유자 주식회사신기다이인더스트리가 2023.01.31 소유권을 이전받은 날, 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 1,476,000,000원·528,000,000원 근저당 및 신한주철공업주식회사 500,000,000원 근저당, 각종 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 밖 점유관계가 핵심입니다. 송대화의 전입신고일은 2018.10.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 점유자로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액은 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54007 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 684 · 경기도 안산시 단원구 첨단로207번길 34 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 1,682.8㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사신기다이인더스트리 |
| 감정가 / 최저가 | 5,504,552,000원 / 5,504,552,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 5,193,845,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정서 기재 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송대화 | 미상 | 2018.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고에 해당하는 중복 임차인은 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 매수인 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,504,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,445,520원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,476,000,000원 | 1,476,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 528,000,000원 | 371,106,480원 |
| 을구 11번 근저당권 · 신한주철공업주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디아이엔 | 28,625,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서준원 | 42,020,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박영진 | 37,225,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 이레코리아 | 49,734,896원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 비티에스 | 31,900,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,293,504,896원 중 예상 배당액은 5,447,106,480원, 미배당액은 846,398,416원입니다. 을구 8·9·10번 근저당권은 2025.06.25 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전된 등기가 있으며, 한국자산관리공사가 경매개시 채권자로 등기돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,504,552,000원 | 5,447,106,480원 | 846,398,416원 | 보증금 미상으로 별도 확인 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,403,641,600원 | 4,357,205,184원 | 1,936,299,712원 | 보증금 미상으로 별도 확인 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,522,913,280원 | 3,485,284,147원 | 2,808,220,749원 | 보증금 미상으로 별도 확인 |
유찰이 진행되면 등기채권의 미배당액은 커지지만, 매각으로 소멸하는 후순위 등기채권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 별개로 존재하는 송대화의 점유관계입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 이 계산 자체를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 공장, 2층 공장 및 사무실로 이용 중인 철골조 아이소웰 판넬지붕 2층 공장입니다.
- 입지. 남안산 분기점 북측 근거리에 위치하며 주변은 각종 규모의 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량출입은 용이하고 남안산 분기점까지 약 7~8분 소요거리입니다. 대중교통여건은 다소 불편하고 일반교통여건은 무난합니다.
- 토지. 공장용지 1,682.8㎡, 일반공업지역, 평지, 가로장방, 소로각지입니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 시화국가산업단지·반월특수지역·산업시설구역에 포함되며 도시지역·일반공업지역입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각대상. 일괄매각이며 감정서에 기재된 기계기구가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송대화 보증금 확인. 전입일 2018.10.16이 말소기준보다 빠르므로 보증금·계약관계·현재 점유 지속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금 중 매수인 승계분이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 기계기구 확인. 감정서 기재 기계기구가 일괄매각 대상이므로 현존 여부와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 산업시설 규제 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하는 공장 물건이므로 사용 목적과 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 ‘2018년 전입 점유자’가 핵심
이 물건의 등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2023.01.31 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 송대화의 전입일은 2018.10.16으로 기준권리보다 앞서 있고 보증금은 미상입니다.
따라서 지금 단계에서 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 보증금과 계약관계가 확인돼 실제 대항력과 미배당 승계액이 확정돼야 비로소 총 취득비용을 계산할 수 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격 메리트까지 검증되지 않았습니다. 이 사건은 후순위 등기채권보다 선순위 가능 점유관계 확인이 먼저인 공장 경매입니다.
