수원지방법원 2025타경54040. 시흥시 조남동 목감로얄팰리스1 1층 113호입니다. 감정평가상 이 호실의 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 기준시점 현재 내부에 일부 집기가 있으나 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 최미숙이고, 2017년 6월 14일 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 경매는 2025년 12월 23일 개시결정이 등기된 사건입니다. 그보다 앞선 2024년 6월 25일 하나은행의 임의경매개시결정은 2025년 11월 26일 취하되어 말소됐고, 같은 말소기준 근저당권은 2025년 11월 25일 확정채권양도를 거쳐 에프에이치2406유동화전문유한회사, 다시 헐미스매니지먼트컨설팅대부 측으로 이전된 흐름이 확인됩니다. 권리의 명의가 바뀌었더라도 기준이 되는 2017년 근저당보다 후순위인 압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층 113호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 목감둘레로 253-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층/지상 7층 · 제1층 제113호 · 사용승인 2017.03.23 |
| 소유자 | 최미숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 495,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 349,086,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 이 사건에서 발생하지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 잠겨 있어 내부 이용상황은 집합건축물대장, 탐문 및 외부관찰을 바탕으로 확인됐다는 점은 현장 확인 포인트입니다.
② 가격 판단 — 신건 495,000,000원, 시세 비교자료는 없음
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 495,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준액도 495,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 495,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지, 또는 적정한지에 대해서는 숫자로 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아니라 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실로 조사된 만큼, 가격 판단은 해당 호실과 유사한 1층 근린생활시설의 실제 거래 및 임대조건을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,350,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이누스주식회사 | 150,000,000원 | 91,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 546,000,000원, 채권자 배당액은 487,650,000원, 미배당은 58,350,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 495,000,000원 | 487,650,000원 | 58,350,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 396,000,000원 | 389,656,000원 | 156,344,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 316,800,000원 | 311,564,800원 | 234,435,200원 | 0원 |
이 사건은 유찰 여부와 관계없이 제시된 시나리오상 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 경우 매수인의 권리상 실질취득 기준액은 해당 회차 매각가와 동일하게 움직입니다. 반대로 채권자의 미배당만 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 조남동 소재 조남초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)이며 기준시점 현재 일부 집기가 있으나 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층/지상 7층 건물의 1층 113호. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 각각 접하고, 북측으로 폭 약 5m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,627,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 495,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 유사한 1층 소매점의 실제 매매사례와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 공실 현황. 감정평가상 공실로 조사됐습니다. 실제 내부 상태와 집기 잔존 여부, 사용 가능 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 상태였으므로 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 권리. 말소기준은 2017.06.14 근저당권입니다. 후순위 압류·근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에 이누스주식회사 채권 중 58,350,000원이 미배당되더라도, 제시된 권리분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 토지이용 제한. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등 표시된 제한사항을 실제 영업계획과 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 495,000,000원의 적정성
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.14 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건의 권리상 실질취득 기준액은 따라서 최저가와 같은 495,000,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없어 감정가를 시장가격과 직접 비교할 수 없고, 감정평가상 현황은 1층 제1종근린생활시설(소매점)·공실입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 495,000,000원이 해당 상가의 실제 시장가치와 수익성에 비해 적정한지 검증하는 것입니다.
