수원지방법원 2025타경54126. 시흥시 정왕동 계룡2차아파트 208동 1층 106호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방· 욕실·발코니·현관 등의 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 이진수이고, 경매의 핵심 권리는 2023.02.09 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 223,200,000원이며 이 권리가 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.12.24 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
현재 임차인 신고는 없고 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 주식회사라인건설 명의의 전세권 20,000,000원이 있었지만 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리보다 신건 221,000,000원이 현재 거래 수준에서 어느 위치인지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 208동 1층106호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 59.79㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이진수 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 205,844,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서 보는 핵심은 2023.02.09 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 223,200,000원이며 이 권리와 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 1층 거래도 확인
계룡2 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 230,125,000원입니다. 신건 최저가 221,000,000원은 이 최근 평균의 96.0%입니다. 최신 거래는 2026.07의 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.79㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 5 | 242,500,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 230,125,000원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~250,000,000원이고, 신건 최저가는 전체 최근 평균보다는 낮습니다. 다만 이 물건 자체가 1층이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 같은 동일 평형의 2026.06 1층 거래는 180,000,000원이므로, 최근 평균 230,125,000원만 기준으로 신건이 크게 싸다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 223,200,000원 | 217,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당 6,094,000원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 6,094,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 49,675,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 84,540,160원 | 0원 |
유찰될수록 현대캐피탈주식회사 쪽 미배당은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 유찰 여부는 권리 인수보다 매수가격의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 10층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 1998.04.27입니다.
- 단지. 계룡2 단지는 630세대이며 동일 평형 최근 거래는 12건입니다.
- 도로. 북서측으로 약 50미터, 남동측으로 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 확인. 최근 12개월 평균은 230,125,000원이지만 동일 평형 1층 거래는 180,000,000원이 있습니다. 층 차이를 반드시 반영해 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2023.02.09 을구 13번 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 매각 후 소멸관계를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 직전 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리사무소를 통해 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘1층 보정’이 핵심
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 2023.02.09 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격만 보면 신건 221,000,000원은 최근 12개월 평균 230,125,000원의 96.0%로 평균보다 낮습니다. 그러나 대상은 1층이고, 최근 동일 평형 1층 거래가 180,000,000원이라는 점이 분명한 비교 포인트입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 적정성은 동일 층 시세를 중심으로 다시 확인해야 하는 사건입니다.
