수원지방법원 2025타경54135. 안산시 상록구 사동 샤인파크빌 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2014.07.16 설정된 광남새마을금고 근저당권은 2014.12.10 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 134,200,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 신건 최저매각가가 163,000,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 거래 179,000,000원보다 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 91.1%이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 평균 대비 10.6% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐인 소규모 다세대이므로 한 건의 가격만으로 시세를 단정하기보다는 과거 거래 범위와 함께 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1379-4 샤인파크빌 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 68.445㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김순남 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 104,228,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.07.16 광남새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2014.12.10 김순남에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 134,200,000원이 말소기준권리입니다. 2025.12.24 경매개시결정의 채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사로, 등기 내용에는 변경전 주식회사우리은행으로 표시돼 있습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 179,000,000원, 신건 163,000,000원
샤인파크빌은 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2014-07-11이며, 비교 면적은 68.45㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 모두 6건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 68.45㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2024.03 | 68.45㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2024.03 | 68.45㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 68.45㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2021.07 | 68.45㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 68.45㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.45㎡ | 6건 | 164,666,666원 |
전체 거래 평균은 164,666,666원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선할 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 179,000,000원 1건이고, 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다. 신건 최저가 163,000,000원은 이보다 낮은 91.1%입니다. 최근 거래가 이전 거래 수준보다 10.6% 높은 흐름이라는 점도 가격 비교에는 우호적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 134,200,000원 | 134,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,718,000원 |
매각가 163,000,000원 가정 시 집행비용 3,082,000원과 근저당권 134,200,000원이 배당되고 소유자 잔여는 25,718,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 163,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 130,400,000원 | 6,425,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 104,320,000원 | 32,140,480원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트 단지·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 163,000,000원은 최근 거래 179,000,000원보다 낮지만 최근 12개월 표본은 1건입니다. 과거 거래 범위 148,000,000원~195,000,000원도 함께 봐야 합니다.
- 권리 기준. 말소기준은 2014.12.10 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 소규모 물건 환금성. 샤인파크빌은 8세대로, 거래 횟수가 많지 않습니다. 향후 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.09.16입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 거래 표본을 확인할 물건
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2014.12.10 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 신건 163,000,000원으로 최근 12개월 거래 179,000,000원의 91.1% 수준이며, 최근 거래 추세도 10.6% 높은 방향입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건, 전체 확인 거래는 6건이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리구조와 최근 가격은 우호적이지만, 실제 점유와 작은 거래 표본을 반드시 확인해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 일관됩니다.
