수원지방법원 2025타경54141. 안산시 단원구 와동 소재 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박명희이고, 2019.08.23. 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “모두 말소”형이 아닙니다. 2021.04.29. 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 2025.10.29. 국민건강보험공단 압류보다 앞서기 때문입니다. 임차권등기에는 202호 전부, 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일자 2020.12.08., 주민등록일자 2021.01.08., 점유개시일자 2021.01.02., 확정일자 2020.12.09.가 기재되어 있습니다.
다만 이 선순위 임차권에는 중요한 후속 사정이 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 승계인으로서 2026.04.02. 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 한국토지주택공사→서울보증보험 승계분의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 하지만 이 확약을 실제 임차인 허은수 명의의 모든 권리까지 자동으로 확장해 볼 수는 없습니다. 허은수는 2019.08.26. 전입, 2020.12.09. 확정일자, 2025.12.26. 배당요구가 확인되지만 보증금은 미상입니다. 즉 입찰 전에는 허은수 명의의 별도 잔존 보증금반환청구가 남는지 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 788-5 다세대주택 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천동로8길 18-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 70.92㎡ · 지상4층 건 내 2층 202호 |
| 단지 / 규모 | 동양빌라 · 8세대 · 2002.03.20. 준공 |
| 소유자 | 박명희 (2019.08.23. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 172,198,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도 확인
등기상 현재 말소기준은 2025.10.29. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2025.12.02. 케이아이코아즈대부 가압류 13,876,722원과 2025.12.29. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2021.04.29. 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 2026.04.02. 제출된 확약 때문에 서울보증보험이 승계한 임차권 부분은 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 관계 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허은수 | 실제 임차인 · 202호 | 2019.08.26. | 2020.12.09. | 미상 | 2025.12.26. | 有 | 有 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 · 202호 전부 | 2021.01.08. | 2020.12.09. | 120,000,000원 | 2021.04.29. | 有 | 有 | 승계·중복 |
한국토지주택공사는 허은수 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 2명으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기상 120,000,000원은 원칙적으로 선순위 인수 검토 대상이나, 2026.04.02. 확약이 적용되는 한국토지주택공사→서울보증보험 승계분은 실질 인수 0원으로 봅니다. 허은수 명의 보증금은 미상이라 별도 잔존권리 여부 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 102,000,000원, 추세 -25.0%
동양빌라 전용 70.92㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.06. 4층 102,000,000원, 이전 거래는 2022.05. 3층 136,000,000원입니다. 전체 평균은 119,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 102,000,000원이고 최신 거래도 동일한 102,000,000원입니다. 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -25.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.92㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.05 | 70.92㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.92㎡ | 1건 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.92㎡ | 2건 | 119,000,000원 |
현재 최저매각가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 141.2%입니다. 따라서 전체 평균 119,000,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 102,000,000원이고 가격 추세도 -25.0%이므로, 현 회차 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 오히려 허은수 관련 미상 잔존액이 확인될 때까지는 실질취득액이 144,000,000원을 넘을 가능성도 열어두어야 합니다.
회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 44,891,077원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 73,287,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 95,973,957원 | 0원 |
현재 사건은 0회 유찰 신건입니다. 회차 가격이 내려가더라도 확약 밖 임차인 권리 확인이 끝나지 않으면 단순히 최저가만 보고 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 13,876,722원 | 13,876,722원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 172,198,355원 | 127,307,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 186,075,077원, 예상 배당은 141,184,000원, 미배당은 44,891,077원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건 내 2층 202호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 화정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 토지 북측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이고, 공시지가는 1,766,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동양빌라는 8세대이고 확인되는 70.92㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 102,000,000원으로 내려와 있어 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 확약서에서 서울보증보험 주식회사가 포기한 잔존 임차보증금반환청구·대항력과 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하세요.
- 허은수 보증금 확인. 실제 임차인 허은수의 보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사·서울보증보험 승계분 외에 허은수 명의의 잔존 채권이 있는지가 실질취득액을 좌우합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 허은수 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 119,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 102,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 141.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -25.0%입니다. 현 회차 144,000,000원을 단순히 감정가와 같다는 이유로 적정 가격으로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차인 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 2026.04.02. 확약입니다. 임차권등기상 보증금 120,000,000원의 한국토지주택공사→서울보증보험 승계분은 잔존 보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의에 따라 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 실제 임차인 허은수의 보증금이 미상이고, 허은수 명의의 별도 잔존 청구가 모두 정리됐는지는 추가 확인이 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 102,000,000원인데 현재 최저가는 144,000,000원, 최근 시세 대비 141.2%입니다. 최근 가격 추세도 -25.0%입니다. 따라서 현 회차를 “신건이라 싸다”거나 “감정가와 같으니 무난하다”고 볼 근거는 없습니다. 8세대 다세대이고 거래 표본도 2건뿐이라는 점까지 감안하면, 현재 회차의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약 범위 확인과 최근 시세 대비 높은 취득가격을 어떻게 평가하느냐입니다.
