수원지방법원 2025타경54152. 안산시 상록구 사동 1390-4, 통칭 ‘늘푸른빌’ 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최재혁이며 2022.12.19. 거래가액 197,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 김선아 주택임차권 192,000,000원입니다. 전입일 2022.11.28., 확정일자 2022.10.13.으로 경매개시결정일보다 앞서고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 실제 회차별 산정에서도 1회 유찰 시 15,320,000원, 2회 유찰 시 50,816,000원의 인수액이 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.06.30. 확약서가 변수입니다. 신청채권자 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1390-4 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 초당3길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 64.895㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층건 내 4층 401호 · 사용승인 2016.06.28 |
| 소유자 | 최재혁 (2022.12.19. 소유권이전 · 거래가액 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,292,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선아 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 有 전입 2022.11.28 | 有 확정 2022.10.13 · 배당요구 | 실질 0원* |
말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.31. 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.11.09. 국민건강보험공단 압류는 2024.03.14. 이미 해제됐고, 2016.08.02. 설정됐던 신탁도 2022.11.28. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.25억은 최근 가격보다 높다
늘푸른빌(1390-4)은 8세대 규모이고 사용승인일은 2016.06.28.입니다. 확인되는 거래는 3건이며, 대상 전용면적과 일치하는 최근 거래는 2022.12. 4층 64.9㎡, 197,000,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 둘 다 197,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 64.9㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2021.09 | 69.99㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 69.99㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.895㎡ | 1건 | 197,000,000원 |
현재 최저매각가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 114.2%입니다. 최신 거래 역시 197,000,000원이므로 신건 최저가가 최신 거래보다 높습니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -6.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 거래평균 205,666,666원만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 최근·최신 거래 기준으로 신건 가격이 시세 이상이라는 점을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김선아 보증금 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 204,292,892원 | 29,050,000원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 175,242,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 225,000,000원 가정에서는 김선아 보증금 192,000,000원이 전액 우선배당돼 기본 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 한국주택금융공사는 29,050,000원을 배당받고 175,242,892원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 산정 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 225,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 180,000,000원 | 15,320,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 144,000,000원 | 50,816,000원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 북동측 인근에 위치하며 유사 규모 다세대주택과 근린생활시설이 밀집·혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 근거리에 수인분당선 사리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2016.06.28이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 평지 · 사다리형 · 공시지가 1,632,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인 거래는 3건이며 최신 거래는 2022.12의 197,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.30. 제출된 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 실질 인수 0원* 판단의 핵심은 김선아 임차권에 대한 확약이 실제 매각·말소 단계까지 유효하게 적용되는지 여부입니다.
- 가격 상한 점검. 현재 225,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 197,000,000원의 114.2%이며 최근 추세도 -6.2%입니다.
- 유찰 시 구조 구분. 확약이 없다면 1회 유찰 시 15,320,000원, 2회 유찰 시 50,816,000원의 인수액이 산정되지만, 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 관계서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 물건의 첫인상은 선순위 임차보증금 192,000,000원 때문에 부담스럽습니다. 전입과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이고, 유찰될수록 미배당 보증금이 인수되는 구조입니다. 그러나 2026.06.30. 확약서로 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 197,000,000원의 114.2%이고 가격 추세도 -6.2%입니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 낮아졌다는 사실만으로 가격 경쟁력까지 있다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 최근 시세 대비 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
