수원지방법원 2025타경54154. 경기도 안산시 단원구 대부남동 1011-1의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 524㎡이고 감정평가상 건물은 목조 세멘기와지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 농어가주택이며 감정서 기재 제시외 건물 ㄱ·ㄴ을 포함한다고 되어 있습니다. 반면 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.
등기 흐름의 기준점은 2009.02.24. 설정된 군자농업협동조합 근저당입니다. 당시 채권최고액은 56,000,000원이고 2016.05.25. 변경등기에는 60,000,000원으로 기재되어 있습니다. 별도로 같은 날 군자농업협동조합의 48,000,000원 근저당이 추가 설정됐습니다. 이후 국·안산시·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 1011-1 · 집너머길 28-67 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 농어가주택 |
| 토지 | 524㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 세멘기와지붕 단층 · 외벽 몰탈페인팅 등 · 목재창호 |
| 소유자 | 오승열 |
| 감정가 / 최저가 | 235,546,500원 / 235,546,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 98,708,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.02.24. 군자농업협동조합 근저당입니다. 2016.05.25. 추가 근저당과 2024.06.24. 이후의 압류 3건, 2025.12.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 2001년·2002년·2003년에 설정됐던 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 235,546,500원, 시세 검증은 별도
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 235,546,500원입니다. 제공된 자료에는 동일·유사 주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,546,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,437,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,749,760원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리·배당 측면의 계산이고, 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 자료가 없으므로 가격 가점은 별도로 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,546,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,097,651원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 군자농업협동조합 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 군자농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,448,849원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 104,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 127,448,849원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 더헤븐리조트 남측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입은 가능하나 근거리에 노선버스정류장이 있는 등 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 524㎡, 자연녹지지역이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 336,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역· 대기관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 목조 세멘기와지붕 단층 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 감정서 기재 제시외 건물 ㄱ·ㄴ은 포함되지만, 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 대조하세요.
- 컨테이너 확인. 지상 컨테이너 1개동은 매각 제외입니다. 소유자와 반출 여부, 토지 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국·안산시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2009.02.24. 말소기준 근저당은 최초 채권최고액 56,000,000원이고 2016.05.25. 변경등기에는 60,000,000원으로 기재돼 있으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 대부남동 단독주택·농어가주택과 토지의 실제 거래사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 물건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2009.02.24. 군자농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 매각 제외 컨테이너, 국세·지방세 압류라는 현장·배당 확인 포인트가 남습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 신건 235,546,500원의 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 등기 권리보다 현장 점유와 시세 확인이 최종 입찰가를 좌우하는 사건입니다.
