수원지방법원 2025타경54173. 안산시 상록구 사동 ‘뉴캐슬’ 5층 501호, 전용 71.6㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박지환이며 2022.03.30 설정된 두산천주교회신용협동조합 근저당권의 채권최고액 180,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2022.05.10 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 39,000,000원과 2025~2026년 가압류 4건, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 윤성묵 1명입니다. 501호에 2025.06.10 전입했고 확정일자는 2026.01.16, 같은 날 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 말소기준인 2022.03.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 배당·인수 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54173 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1266-6 뉴캐슬 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 감골로 187 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 71.6㎡ · 5층 501호 |
| 소유자 | 박지환 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 159,248,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.30 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권과 주식회사 어드벤스대부·중소기업은행· 비엔케이캐피탈 주식회사·주식회사 국민행복기금의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 윤성묵의 전입도 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 승계 위험이 연결되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성묵 | 501호 | 2025.06.10 | 2026.01.16 | 미상 | 2026.01.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 표본 평균보다 2.3% 낮지만 거래 시점 확인
뉴캐슬 전용 71.6㎡로 확인된 실거래는 3건입니다. 평균 221,000,000원, 최저 213,000,000원, 최고 225,000,000원이며 최신 거래는 2024.03의 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 71.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.02 | 71.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 71.6㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 평균 | 71.6㎡ | 3건 | 221,000,000원 |
신건 최저가 216,000,000원은 이 표본 평균 221,000,000원의 97.7%로 5,000,000원 낮습니다. 최신 거래가 225,000,000원과 비교해도 9,000,000원 낮습니다. 다만 확인된 거래월이 2023.11~2024.03이고 매각기일은 2026.09.29이므로, 이 실거래만으로 현재 시세가 그대로 유지된다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 두산천주교회신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 39,000,000원 | 32,176,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 13,393,507원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 16,848,483원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 23,917,593원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 5,987,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 216,000,000원 가정 시 집행비용 3,824,000원과 선순위 근저당 180,000,000원이 먼저 배당되고, 후순위 근저당은 32,176,000원만 배당됩니다. 총 채권액 279,146,796원 대비 미배당액은 66,970,796원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상수리어린이공원 북측 인근이며, 주위는 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 뉴캐슬은 총 8세대이며 준공일은 2018.06.15입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤성묵의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 재확인. 확인된 동일 면적 거래가 2023.11~2024.03에 집중돼 있으므로, 매각기일 전 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
- 후순위 채권 미배당. 신건 가정에서도 후순위 근저당과 가압류에 미배당이 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 실거래 3건만으로 가격을 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태와 관리비·공용부분 체납 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.30 근저당권이 말소기준이고 이후 담보권과 가압류는 소멸합니다. 임차인 윤성묵도 전입이 2025.06.10으로 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 신건 최저가 216,000,000원이 확인된 실거래 3건 평균 221,000,000원보다 2.3% 낮습니다. 다만 그 차이가 크지 않고 실거래 시점이 2023.11~2024.03이라는 점 때문에, 권리상 안전성과 별개로 현재 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
