수원지방법원 2026타경4. 시흥시 은행동 한솔그랑쥬테의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 5층 503호입니다. 말소기준권리는 2021.10.28 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 273,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대경프라스틱 근저당권, 국세·지방세 압류, 다수 가압류, 2번 근저당권에 대한 가처분과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 낙찰자가 떠안을 금액입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경4 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-56 5층 503호 · 시흥대로1056번길 4-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 56.52㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 내 5층 503호 · 상부층 일부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 진정근 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 218,797,078원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2021.10.28 수협은행 근저당권입니다. 이후 주식회사대경프라스틱의 60,000,000원 근저당, 국세·지방세 압류 3건, 신용보증기금·삼성카드주식회사·토스뱅크 주식회사·낙원새마을금고· 서울신용보증재단의 가압류와 2번 근저당권 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 93.7%지만 거래 시점이 오래됐다
한솔그랑쥬테는 총 12세대, 사용승인일은 2021-08-25입니다. 확인된 실거래는 두 건이며 모두 전용 52.95㎡, 거래가는 각각 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 281,000,000원은 이 실거래 평균의 93.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 52.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 52.95㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
숫자만 놓으면 감정가·최저가 281,000,000원이 확인 실거래 300,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최신 거래가 2022.02이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 93.7%를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 해석하는 것은 주의가 필요합니다. 특히 12세대 규모의 다세대주택이라 거래 빈도 자체가 낮을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 273,600,000원 | 273,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경프라스틱 | 60,000,000원 | 2,666,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 39,951,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,155,343원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 84,419,988원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 낙원새마을금고 | 30,616,130원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,695,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 570,938,096원 중 예상 배당은 276,266,000원이며 미배당액은 294,672,096원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 우선배당과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 281,000,000원 | 276,266,000원 | 294,672,096원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 350,085,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 394,415,856원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 상부층 일부에 다락이 소재하고 포함 평가됐습니다.
- 입지. 시흥신일초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다가구주택·다세대주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북동측 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,642,000원/㎡, 토지면적 402.0㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’이며, 2021.10.22 지목 변경됐습니다.
- 건물 하자. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인 실거래는 2건뿐이며, 최신 거래가 2022.02라 현재 가격 판단에는 추가 시세 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 바뀔 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 확인 거래가 2022.01~2022.02에 집중돼 있으므로 현재 매물·최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 다락 확인. 상부층 일부 다락이 포함 평가됐으므로 실제 구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목 확인. 공부와 현황 지목의 차이 및 2021.10.22 지목 변경 내용을 원본에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 1회 유찰 시 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 및 세금관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 시세 확인이 핵심
이 물건은 수협은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 현재 계산상 매수인 인수액 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 281,000,000원은 확인된 거래 평균 300,000,000원의 93.7%지만, 그 거래가 2022.01과 2022.02 두 건뿐입니다. 따라서 “300,000,000원보다 낮으니 현재도 싸다”라고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 시흥 은행동 다세대 시장에서 281,000,000원이 실제로 어느 위치인지 확인하는 데 있습니다.
