수원지방법원 2026타경50029. 시흥 정왕동 퍼스트프라자 2층 205호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 휴게음식점, 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 신혜숙이며 2021.03.09. 거래가액 430,466,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행 채권최고액 324,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 엄미경 근저당 36,000,000원, 한국투자저축은행 가압류 100,000,000원과 263,002,005원, 케이비국민카드 가압류 22,875,715원, 시흥시 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인에게 넘는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50029 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2720 퍼스트프라자 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬4길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 휴게음식점 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 중 2층 205호 |
| 소유자 | 신혜숙 |
| 소유권 이전 | 2021.03.09 · 거래가액 430,466,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 282,071,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 감정평가상 조사일 현재 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 369,000,000원, 시세 우열은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 369,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 용도 실거래 비교값을 근거로 한 시세 우열 판단은 하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가하기보다, 공실 휴게음식점의 실제 임대·매매 가능성과 현장 상권을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 382,843,720원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 455,610,520원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 513,823,960원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 295,200,000원, 236,160,000원으로 내려가지만 채권총액 745,877,720원은 그대로여서 미배당은 오히려 커집니다. 다만 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엄미경 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 3,034,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 263,002,005원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,875,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 745,877,720원 중 채권자 예상배당은 363,034,000원이며, 미배당은 382,843,720원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북동측 인근으로, 주위는 상가 및 업무시설 지대이며 배후에 아파트단지가 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 휴게음식점으로 등재되어 있고 조사일 현재 공실입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 대로, 남동측으로 소로와 접합니다.
- 설비. 승강기설비·소방설비·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실이므로 내부 상태와 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적토지의 별도등기인 매립목적 변경금지의 원문과 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 압류 관련 세금이 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 상권·환금성 확인. 휴게음식점 용도의 공실 상가이므로 주변 공실률·임대료·실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전성은 다른 문제”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로, 말소기준권리 이후 등기권리의 정리는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 369,000,000원 신건이고 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 데다, 공부상 휴게음식점인 점포가 공실이며 대지권 목적토지의 별도등기와 세금 배당 변수가 남아 있습니다. 따라서 핵심은 권리보다 공실 상가의 실제 가치와 환금성, 별도등기 확인입니다. 권리는 단순하지만 가격 판단은 별도의 현장 검증이 필요한 사건입니다.
