수원지방법원 2026타경50039. 배곧신도시 배곧테크노밸리의 1층 물건입니다. 등기상 현 소유자는 최대길이고, 2021.02.10 중소기업은행 근저당권 390,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 시흥시 압류, 이수민 가압류 24,000,000원, 2026년 임의경매개시결정과 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸 처리됩니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 현황 확인이 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 125호와 126호 일괄매각, 호별 칸막이가 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 집합건축물대장상 125호는 일반음식점, 126호는 제2종근린생활시설(사무소) 용도이며, 감정평가 당시에는 공실 상태이나 내부에 오토바이 여러 대가 보관돼 있었습니다. 감정평가에서는 호별 동일성이 인정되고 칸막이 원형복구도 대체로 용이한 것으로 판단했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50039 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-3 배곧테크노밸리 1층125호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 및 제1·2종 근린생활시설 건물 내 1층 · 공실(내부 오토바이 여러 대 보관) |
| 소유자 | 최대길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,124,000,000원 / 1,124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 748,359,589원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.10 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.02 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.02.10 최대길 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 시흥시 압류, 이수민 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 1,124,000,000원, 시세 할인 여부는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,124,000,000원이고, 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 1,124,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,124,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 899,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 719,360,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 확인된 채권 414,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 748,359,589원인 반면 배당 시나리오에서는 근저당 채권최고액 390,000,000원을 기준으로 반영돼 신청채권 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 이 차액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,640,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이수민 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 696,360,000원 |
배당표상 확인된 채권 414,000,000원은 전액 배당되고 696,360,000원이 소유자 교부금으로 계산됩니다. 시흥시·국 압류 관련 금액 및 당해세 등은 이 배당 계산에 반영되지 않아 실제 배당 결과와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧신도시 내 한울초등학교 남측 인근 서울대학로 도로변에 위치하며, 주위에는 주상복합건물·아파트단지·근린생활시설이 있고 동남측 도로 건너편에 옥구가람공원 및 임야가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 동측 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층·지하2층의 지식산업센터 및 제1·2종 근린생활시설 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,319.2㎡, 업무용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다. 동남측 대로와 서남측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래 허가구역은 감정평가상 외국인 등의 주택거래에 한하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 125호와 126호 사이의 칸막이는 없는 상태이며 감정평가에서는 물건의 동일성이 인정되고 칸막이 원형복구는 대체로 용이한 것으로 판단했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 125호와 126호가 일괄매각이고 호별 칸막이가 없는 상태입니다. 입찰 전 매각목록과 현장 경계를 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이며 내부에 오토바이 여러 대가 보관돼 있었습니다. 매각기일 전에 현재 상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 125호는 일반음식점, 126호는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 내부 사용상태와 향후 이용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 시흥시와 국의 압류는 매각으로 소멸 처리되지만 배당표에는 해당 금액이 반영돼 있지 않습니다. 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,124,000,000원이 곧 시세 할인이라는 근거는 없습니다. 주변 동일·유사 용도의 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.02.10 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가와 같은 1,124,000,000원이고 비교 가능한 실거래 가격이 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 결정할 사건이 아닙니다. 125호·126호 일괄매각, 호별 칸막이 없음, 공실이지만 내부에 오토바이 여러 대 보관, 임대관계 미상이라는 현황을 확인하고, 실제 사용계획과 가격을 검증하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 현황 확인과 가격 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
