수원지방법원 2026타경50063. 시흥시 미산동 ‘해가든더클래식’ 102동 402호, 전용 148.8㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박경숙은 2025.09.11 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 달월신용협동조합이 채권최고액 374,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 2026.01.07 김종술의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 임차관계가 핵심입니다. 정하림은 102동 402호에 2021.08.25 전입했고, 이번 말소기준인 2025.09.11보다 앞섭니다. 따라서 제공된 조사에서는 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 남아 있다면 매수인 인수 가능성이 있으므로, 현재 배당 시뮬레이션만 보고 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 350-15 해가든더클래식 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 148.8㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 4층 |
| 소유자 | 박경숙 (2025.09.11 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종술 / 109,054,860원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.11 달월신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 374,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
이번 경매의 기준점은 2025.09.11 설정된 달월신용협동조합 근저당권입니다. 근저당과 그 이후 강제경매개시결정 자체는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 정하림의 전입일은 2021.08.25로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액은 현재 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 미정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하림 | 102동 402호 | 2021.08.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 95.7%, 시장은 최근 -2.4%
해가든더클래식 동일 면적 148.8㎡의 실거래를 보면 최근 12개월 7건 평균은 469,285,714원이고, 최신 거래는 2026.03의 480,000,000원입니다. 신건 최저가 449,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 148.8㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2025.11 | 148.8㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 148.8㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2025.07 | 148.8㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 148.8㎡ | 8 | 485,000,000원 |
| 2025.04 | 148.8㎡ | 7 | 465,000,000원 |
| 2025.04 | 148.8㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 148.8㎡ | 7건 | 469,285,714원 |
표면가격만 보면 최근 평균보다 낮지만, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -2.4%입니다. 하락 흐름이 확인되는 만큼 전체 실거래 평균 474,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 무엇보다 이 사건은 임차보증금이 미상이라 최저가 자체가 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김종술 | 109,054,860원 | 67,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 정하림의 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액 483,454,860원 중 예상배당은 442,110,000원이고 미배당은 41,344,860원입니다. 임차보증금이 확인되면 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 미산동 ‘신현솔숲공원’ 동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해가든더클래식은 289세대, 2009.10.05 준공 단지이며 동일 면적 148.8㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 소로각지이며 공시지가는 1,288,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 정하림의 보증금과 배당요구·확정일자 관계를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 449,000,000원은 최근 평균의 95.7%이지만 대항력 임차인 인수액이 더해질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -2.4% 낮으므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 임차보증금이 반영되지 않았으므로 보증금 확인 후 배당순위와 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “95.7% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건은 신건 최저가 449,000,000원으로 최근 12개월 평균 469,285,714원보다 낮고, 최신 거래 480,000,000원과 비교해도 표면가격은 낮습니다. 하지만 최근 시장 흐름은 -2.4%이며, 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 정하림의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 따라서 이 사건은 등기 구조는 단순하지만 실질취득가를 아직 확정할 수 없는 물건으로 봐야 하며, 임차보증금 확인 전에는 현재 최저가를 근거로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
