수원지방법원 2026타경50090. 배곧유호엔씨티2차 3층 314호 오피스텔입니다. 소유자 성경숙은 2020.02.26 거래가액 101,625,600원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2023.10.20 삼척시 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2020.02.26부터 홍보림 임차인이 전입·점유하고 있었다는 점입니다.
원칙대로라면 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추었으므로 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못할 경우 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 배당 추정에서도 보증금 105,000,000원 중 95,836,000원이 배당되고 9,164,000원이 남습니다. 다만 2026.08.11 제출된 확약서는 바로 이 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서, 홍보림 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 3층 314호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 17층 건물 내 3층 314호 |
| 소유자 | 성경숙 (2020.02.26 소유권이전 · 거래가액 101,625,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2023.10.20 삼척시 압류 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 홍보림 1명입니다. 전입·점유개시일은 2020.02.26, 확정일자 역시 2020.02.26이며 보증금은 105,000,000원입니다. 2024.01.16 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 말소기준권리보다 앞선 대항력 때문에 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조였습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍보림 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2020.02.26 / 2020.02.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실질취득은 98,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 98,000,000원인 신건입니다. 확약을 반영하면 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 98,000,000원입니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 거래 평균·최신 거래·최근 추세를 확인할 수 있는 수치가 없으므로, 이 98,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 홍보림 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 홍보림 보증금의 부족분은 9,164,000원입니다. 다만 이 금액은 2026.08.11 확약을 반영하기 전의 룰상 금액이며, 확약에 따라 홍보림 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 3층 314호입니다.
- 입지. 배곧라라초중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·서울대학교 배곧캠퍼스 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 동측 약 22미터, 북측 약 15미터 일반도로에 접하며 서측·북동측에는 약 8~10미터 보행자전용도로가 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,039,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 지역난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11 제출된 확약이 실제 매각기일까지 유효한지, 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 홍보림의 을구 1번 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소 처리되는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 압류 5건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.01 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 법적 효과를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 확인되는 거래시세 수치가 없으므로 최저가 98,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 인근·동일 건물 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 현황 확인. 감정상 오피스텔로 이용중이며 임대관계는 별도로 확인이 필요하므로 현장 점유 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 물건을 배당 계산만 놓고 보면 홍보림의 보증금 105,000,000원이 최저가 98,000,000원을 넘기 때문에 신건에서도 9,164,000원의 잔존 보증금이 생깁니다. 대항력 있는 임차인이므로 원칙적으로는 매수인이 이를 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 2026.08.11 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 홍보림 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 98,000,000원으로 정리됩니다.
다만 국세·지방세 압류 5건과 민간임대주택등기가 존재하고, 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 가격 경쟁력까지 좋다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 유효성과 임차권등기 말소, 세금 배당순서를 원본에서 확인하는 것입니다.
