수원지방법원 2026타경50104. 시흥시 신천동 동진 아파트 나동 5층 509호입니다. 공부상 ‘나동’이지만 건물 외벽에는 ‘102동’으로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 김형배이며 2018년 거래가 144,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2020년 8월 3일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 120,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 엠지캐피탈·웰컴저축은행·신한카드·경기신용보증재단·케이비캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 조사된 점유자 이숙자의 전입일도 2024년 12월 6일로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없는 만큼 이 자료 기준 매수인에게 승계되는 보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 858 나동 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김형배 (2018.09.27 소유권이전 · 거래가 144,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 11,002,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘나동’, 건물 외벽 표시 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매 권리분석의 기준점은 2020.08.03 대구은행 근저당 120,000,000원입니다. 이후 엠지캐피탈 10,294,514원, 웰컴저축은행 20,386,355원, 신한카드 44,235,493원, 경기신용보증재단 20,000,000원, 케이비캐피탈 21,757,845원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 6월 케이비캐피탈 가압류 23,332,749원은 2025년 7월 24일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙자 | 나동509호 | 2024.12.06 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.5% 높다
동진 아파트의 비교면적 62.1㎡ 최근 12개월 실거래는 4건입니다. 2025년 5월 200,000,000원·230,000,000원, 6월 214,000,000원, 9월 210,000,000원으로 평균은 213,500,000원입니다. 신건 최저가 221,000,000원은 이 최근 평균의 103.5%로, 약 7,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.1㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 62.1㎡ | 5 | 214,000,000원 |
| 2025.05 | 62.1㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 62.1㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.1㎡ | 4건 | 213,500,000원 |
특히 최신 거래는 2025년 9월 210,000,000원으로 현재 최저가보다 11,000,000원 낮습니다. 전체 9건 평균은 220,444,444원이지만 2022년 300,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 5.5% 낮아진 추세입니다. 따라서 신건 최저가가 전체 평균과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,894,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 10,294,514원 | 10,294,514원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 20,386,355원 | 20,386,355원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 44,235,493원 | 44,235,493원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 6. 경매 관련 · 엠지캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 21,757,845원 | 2,189,638원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 11,002,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 221,000,000원 가정 시 채권 총액 247,676,570원 중 217,106,000원이 배당되고 30,570,570원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해선 신천역 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 함께 자리한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 신천역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 509호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 6,967.5㎡, 공시지가 2,056,000원/㎡, 지목은 대이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 동진 240세대, 1991.02.13 준공. 비교면적 62.1㎡의 최근 거래는 2.00억~2.30억 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 213,500,000원의 103.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 5.5% 낮아졌으므로 과거 전체 평균 220,444,444원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 임차관계 재확인. 이숙자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘나동’과 현장 외벽 ‘102동’ 표기가 다르므로 현장 방문 시 동일 호수 여부를 확인하세요.
- 배당 미달. 신건 가격에서도 채권 총액이 매각대금을 초과해 30,570,570원의 미배당이 발생하는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 미납 관리비·당해세 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2020년 대구은행 근저당이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이숙자도 2024년 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균 213,500,000원의 103.5%, 최신 거래 210,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 과거보다 5.5% 낮아졌습니다. 따라서 현재 회차는 권리 위험보다 가격 부담이 더 큰 물건으로 보는 것이 데이터와 맞습니다.
