수원지방법원 2026타경50123. 안산시 상록구 본오동 913-4의 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이연화이며, 이번 강제경매 신청채권자는 박병정입니다. 그런데 같은 박병정이 을구 순위 11번의 주택임차권자이기도 합니다. 임차보증금은 165,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.04, 확정일자는 2022.01.26이고 배당요구도 확인됩니다.
이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고 대항력도 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 150,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,900,000원을 먼저 제외한 뒤 박병정에게 147,100,000원이 배당되고, 17,900,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 913-4 3층301호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로6길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 다세대주택 · 79.17㎡ |
| 소유자 | 이연화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박병정 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 2019년·2023년 압류도 각각 해제되어 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2026.01.14 강제경매개시결정이며, 이후 2026.04.22 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박병정의 주택임차권은 2024.09.06 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2022.03.04로 확인돼 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병정 | 주택전부 | 2022.03.04 | 2022.01.26 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
을구 11-2번은 별도의 새로운 임차인이 아니라 11번 임차권의 계약일자를 2022.01.26과 2024.02.16으로 경정한 부기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차권자는 박병정 1명입니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 150,000,000원이지만, 배당표 기준 인수액 17,900,000원을 더한 실질 부담은 167,900,000원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제로 1회 유찰 시 낙찰가 120,000,000원에 인수액은 47,480,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 96,000,000원에 인수액은 71,128,000원으로 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 17,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 47,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 71,128,000원 |
실거래 자료에는 2026.06 거래 1건, 50.04㎡ 지하층 80,000,000원이 있습니다. 대상은 79.17㎡ 3층으로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일물건 시세로 보기에는 한계가 있습니다. 다만 제공된 최근 12개월 평균도 80,000,000원이고 현재 최저가 자체가 그 금액의 187.5%로 표시돼 있습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 더해지는 만큼, 제공된 거래자료만으로 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 박병정 보증금 | 165,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박병정 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표에서는 임차인 보증금 부족분 17,900,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 매각물건명세서 관련 메모에는 임차보증금 잔액 85,000,000원이라는 별도 수치도 기재돼 있어, 실제 입찰 전에는 최신 매각물건명세서와 배당요구·채권액 원문을 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 동측 인근의 다세대주택으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 수인분당선 사리역까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 지상3층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 7세대 규모, 1991.07.05 준공의 다세대주택이며 제공된 실거래는 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않아 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 150,000,000원 외에 보증금 미배당 17,900,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 인수액 47,480,000원, 2회 유찰 시 71,128,000원으로 늘어납니다.
- 임차권 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 박병정으로 확인되므로 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구서·채권자료를 직접 대조해야 합니다.
- 인수액 수치 재확인. 배당계산의 현재 인수액은 17,900,000원이지만 매각물건명세서 관련 메모에는 임차보증금 잔액 85,000,000원이 기재돼 있습니다.
- 비교시세 주의. 유일한 80,000,000원 거래는 50.04㎡ 지하층으로 대상 79.17㎡ 3층과 조건이 다릅니다.
- 현황 확인. 감정 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 내부 현황도는 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 근거했습니다.
- 제시외 부분. 발코니 샤시조가 평가에 포함됐습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수가 따라 올라온다”
이 사건은 신건 최저가 150,000,000원이라는 숫자만 보면 구조를 오해하기 쉽습니다. 실제 핵심은 165,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 배당표대로라면 박병정에게 147,100,000원이 배당되고 17,900,000원이 매수인에게 넘어와 총 실질부담은 167,900,000원이 됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 커집니다.
또한 제공된 최근 거래는 50.04㎡ 지하층 80,000,000원 1건으로 대상 물건과 면적·층이 달라 시세 확정 근거로 쓰기 어렵습니다. 권리 인수 구조가 명확히 존재하고, 신청채권자와 임차권자가 동일하며 인수 잔액 관련 수치도 서로 다른 자료가 함께 존재하므로 입찰 전 원문 확인이 특히 중요한 사건입니다.
