수원지방법원 2026타경50178. 안산시 단원구 선부동 천산하이빌 3층 302호, 전용 84.96㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 오정현은 2021.09.24. 매매로 175,000,000원에 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 소유권보다 앞서 전입한 임차인 김주하입니다. 임대차계약은 2021.08.03., 확정일자 2021.08.10., 주민등록·점유개시는 2021.09.07.이고 보증금은 175,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.10.27. 이루어졌습니다.
말소기준은 2024.04.02. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 김주하의 전입과 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 2026.04.30. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 본 리포트에서는 해당 임차권의 매수인 인수를 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 북촌6길 2 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 오정현 (2021.09.24. 매매 · 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소되어 있고, 현재 판단의 기준이 되는 권리는 2024.04.02. 국민건강보험공단 압류입니다. 김주하의 전입 2021.09.07.과 확정일자 2021.08.10.은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 경매개시결정과 파주시·국·안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주하 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.09.07 2021.08.10 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2023.10.27 | 실질 0원* |
* 2026.04.30. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점을 반영했습니다. 확약을 반영하지 않은 회차별 계산상 미배당 인수액은 1회 유찰 시 2,264,000원, 2회 유찰 시 36,971,200원입니다.
③ 가격 비교 — 신건 2.20억은 확인 거래가보다 높다
천산하이빌은 총 8세대, 2008.07.23. 준공이며 대상 면적은 84.96㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.09 3층 175,000,000원 1건입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 이 거래가보다 45,000,000원 높고, 125.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 84.96㎡ | 3 | 175,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김주하 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 41,120,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 133,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 220,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 천산하이빌은 총 8세대이고, 확인되는 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.30. 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 김주하의 전입 2021.09.07.은 말소기준 2024.04.02.보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않는 경우 권리 성격이 완전히 달라집니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 가격 보수적으로 판단. 신건 220,000,000원은 확인 거래가 175,000,000원의 125.7%입니다. 확인 거래 표본도 1건에 그칩니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황이 외부관찰·공부·탐문 등에 의해 조사됐으므로 실제 상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 125.7%
이 물건은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”로 끝나는 사건은 아닙니다. 김주하의 보증금 175,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.30. 대항력과 잔존 임차보증금반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석 룰상 실질 인수는 0원*입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 확인되는 동일 면적 거래가 175,000,000원보다 45,000,000원, 25.7% 높습니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 거래 표본도 1건뿐이므로, 권리 인수가 해소됐다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 이 사건은 확약의 효력을 원본으로 재확인하고, 현재 2.20억 가격이 제한된 거래 근거에 비해 높은 점을 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
