수원지방법원 2026타경50190. 안산시 단원구 신길동 휴먼시아3단지 301동 7층 704호 아파트입니다. 현재 소유자는 정원주·조영근으로 각 2분의 1 지분이며, 2020년 매매 당시 거래가액은 271,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준은 2021.05.04 설정된 신한은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이후의 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 윤용순의 보증금은 270,000,000원으로 적지 않지만, 전입신고일이 2021.08.27로 말소기준권리인 신한은행 근저당의 2021.05.04보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 핵심은 보증금 규모 자체가 아니라 대항력이 없다는 점이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1518 휴먼시아 301동 7층 704호 · 도로명주소 새뿔길 101 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ · 철근콘크리트구조 9층 중 7층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실2 · 파우더룸1 · 발코니3 · 현관1 |
| 소유자 | 정원주 2분의 1 · 조영근 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 · 청구액 70,967,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.05.04 신한은행 근저당권입니다. 이후 뉴글로벌홀딩스·중소기업은행·근로복지공단·한국씨티은행·케이뱅크의 가압류, 국가와 국민건강보험공단의 압류, 윤용순의 임차권등기, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 2.70억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤용순 | 건물 전유부분 전부 · 주거 | 270,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.07.09 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
윤용순은 2025.10.23 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 다만 우선변제 여부는 확정되어 있지 않아 아래 예상배당표에는 임차권자의 배당액이 별도로 산정되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수 0원과 임차권자의 실제 배당액은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 6.8% 높고 추세도 하락
휴먼시아3단지 동일면적 거래는 최근 12개월 8건, 평균 367,125,000원입니다. 전체 12건 평균은 371,416,666원이지만, 최근 시세 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05 350,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.87㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 84.77㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 367,125,000원 |
현재 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 전체 12건 최고 거래가도 380,000,000원인데 신건 최저가는 이보다 높습니다. 전체 평균 대비 비율 역시 105.5%입니다. 특히 최신 거래가 350,000,000원이고 최근 추세가 -3.4%인 만큼, 과거 거래를 섞은 전체 평균만으로 현재 가격을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 가압류 · 뉴글로벌홀딩스주식회사 | 31,658,000원 | 31,658,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 6,130,074원 | 6,130,074원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 20,575,220원 | 20,575,220원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 122,495,703원 | 122,495,703원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 10,924,600원 | 10,924,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,328,403원 |
현재 산정에서는 채권 총액 267,383,597원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 118,328,403원입니다. 윤용순 임차권자의 배당액은 별도로 산정되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길초등학교 동측 인근에 위치하며 아파트단지·단독 및 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2009.04.16 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층이며 위생·급배수·지역난방·소화·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 휴먼시아3단지는 총 344세대이며 동일면적 최근 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부상태는 외부관찰·탐문·집합건축물대장 등을 참고해 파악됐습니다.
- 토지거래허가. 감정평가 기재상 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 윤용순 보증금 270,000,000원, 전입 2021.08.27, 확정 2021.07.09, 임차권등기 2025.10.23 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 대항력과 배당을 구분. 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원이지만, 배당요구가 확인된 임차권자의 실제 배당 여부·순위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 구간보다 -3.4%이고 최신 거래는 350,000,000원입니다.
- 내부 현황 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 실제 내부구조·상태가 조사 내용과 다소 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 높다
이 사건은 보증금 270,000,000원의 임차권이 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 말소기준권리 2021.05.04보다 전입일 2021.08.27이 늦어 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 보증금 승계가 아닙니다.
반대로 가격은 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 신건 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 367,125,000원의 106.8%이고, 전체 거래 최고가 380,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래는 350,000,000원, 최근 추세는 -3.4%입니다. 즉 권리상 인수 부담은 없지만 현재 회차의 가격 메리트 역시 없다는 것이 이 물건의 핵심입니다.
